나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12950 [1] 충청남도 아산시 신창면 남성리 840 아산코아루에듀파크아파트 107동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 충청남도 아산시 신창면 남성리 소재 '신창중학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 중소규모공장, 자연림, 농경지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상 아파트 단지까지 차량 진출입 용이하고, 인근 도로(온천대로)변에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 중 4층 401호로 (건축물대장상 사용승인일 2009. 1. 30.) - 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. - 창호: 하이섀시 이중창 등입니다.

이용상태

아파트(건축물현황도면상 방3, 주방/식당, 거실, 욕실/화장실2, 현관, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지를 평탄 조성한 부정형 아파트 건부지입니다.

인접 도로상태등

대상 아파트단지의 북측으로 폭 약 25m 정도의 대로(온천대로)와 접하여 간선도로와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 남성리 840, 841, 842 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)((가칭)천우물초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> - 남성리 843 :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> - 남성리 844 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> - 남성리 598-51 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)((가칭)천우물초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 영농여건불리농지

공부와의 차이

대상아파트의 등기사항전부증명서상 건물 소재지번의 표시(기호 1~5)와 대지권 소재지번의 표시(기호 1~6)가 다른 점이 있으나 대상물건의 소유권대지권 면적은 현재 등기사항전부증명서상 비율대로 77.890㎡로 표기*하였으며, 향후 기호6토지(남성리 598-51번지)의 면적이 대지권비율에 반영되어 대지권면적이 달라질 수도 있으나 평가기법 특성상 평가가액 변동은 없으니 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

향후 대지권 면적 변경 여지 있음(평가가액 변동은 없음, 감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 천안지원 2025타경12950 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 신창면 남성리 840 아산코아루에듀파크아파트 107동 4층 401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 7천 6백만원

* 면적

* 토지 면적: 77.89㎡ (토지 지분: 77.89043695214636㎡)

* 건물 면적: 84.99㎡ (건물 지분: 84.991㎡)

* 전용 면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건축 정보

* 건축년도: 2009년 (사용승인일 2009년 1월 30일)

* 총 층수: 15층 (해당 층: 4층)

* 구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

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* 주위 환경

* 충청남도 아산시 신창면 남성리 소재 '신창중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 중소규모 공장, 자연림, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

* 해당 아파트 단지까지 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근 온천대로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로

* 단지 북측으로 폭 약 25m의 대로(온천대로)와 접하여 있어 간선 도로망과 잘 연결되어 있습니다.

* 주변 시설 및 혐오시설

* 아파트 단지와 근린생활시설, 중소규모 공장, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

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* 말소 기준 권리

* 을구 6번, 근저당권, 2019년 2월 19일 접수, 한국자산관리공사, 채권액 1억 2천 6백 78만 7천 5백원입니다.

* 등기부 요약

* 소유권 이전 (2011년 11월 24일, 매매) 기록이 있습니다.

* 말소기준 권리인 근저당(2019.02.19) 이후에 설정된 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부상 총 채권액은 1억 5천 1백 26만 1천 18원으로 파악됩니다.

* 경매는 한국자산관리공사(2025년 12월 24일 임의경매 개시결정)에 의해 진행되었습니다.

* 임차인 현황

* 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 다만, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 별도 확인이 필요합니다.

* 소멸되지 않는 권리

* 지상권 등 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리에 대한 특별한 언급은 없습니다.

4. 상권분석

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* 주변 상권

* 해당 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 주로 주거 기능을 중심으로 하는 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

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* 교육 환경

* '신창중학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* (가칭)천우물초등학교 관련 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적인 요소가 있습니다.

* 편의 및 문화 시설

* 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 차량 이용 시 아산시 시내 또는 인근 지역의 편의시설 및 문화 시설 접근도 가능할 것으로 예상됩니다.

* 자연 환경

* 주변에 자연림과 농경지가 혼재되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 해당 물건의 토지 일부는 도시지역 내 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등 복합적인 용도지역 및 행위 제한에 해당합니다. 이는 향후 재건축이나 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

* 공부 상 차이

* 건물 소재 지번과 대지권 소재 지번이 등기부등본 상 불일치하는 점이 확인되었습니다.

* 또한, 향후 특정 토지(남성리 598-51번지)의 면적이 대지권 비율에 반영되어 대지권 면적이 변경될 여지가 있습니다. (단, 평가액 변동은 없다고 명시됨)

* 이 부분은 향후 대지권 관련 권리관계에 영향을 줄 수 있으므로, 반드시 추가 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 불명확

* 현재 임차인 현황이 미상이며, 인수 보증금 또한 0원으로 파악되었습니다.

* 이는 낙찰자가 점유자를 명도해야 할 가능성이 있음을 시사하며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 아산시 신창면의 아파트 단지 내 경매 물건으로, 적정 가격에 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 교육 시설 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 등기부 상 공부와의 차이로 인한 대지권 면적 변경 가능성, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 명도 이슈는 주의 깊게 검토해야 할 중요한 사항입니다. 이러한 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고, 본 물건의 실질적인 가치를 평가하여 신중한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 시세 대비 저평가 가능성

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 아산시 지역의 부동산 시장 동향 및 향후 발전 가능성을 고려하면 투자 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경

* 아파트 단지 내 편의시설 및 주변 근린생활시설을 통해 편리한 생활이 가능합니다.

* 초등학교 및 중학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경에도 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 잠재적 가치 상승 요인

* 대지권 관련 이슈가 명확하게 정리될 경우, 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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* 시세 분석

* 최근 매매 사례를 보면, 2026년 5월 2층 물건이 1억 7천만원에, 2026년 7월 10층 물건이 1억 7천 5백만원에 거래되었습니다.

* 본 물건의 감정가는 1억 7천 6백만원입니다.

* 전용 면적 84.99㎡ 기준, 최근 실거래가는 1억 7천만원에서 1억 7천 5백만원 범위에 있습니다.

* 해당 물건은 4층으로, 최근 거래된 10층보다는 다소 낮은 층이지만 2층보다는 유리한 위치에 있습니다.

* 예상 입찰가

* 잠재적 리스크(대지권 면적 변경 가능성, 명도 리스크)를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가 상단 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 1억 7천 5백만원에서 1억 8천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 본 보고서에서는 1억 7천 5백만원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.