나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12960 [1] 충청남도 아산시 신창면 남성리 205-1 신일아파트 104동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 신창면 남성리 소재 "남성3리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등으로 형성된 주택지대 로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 중 1층104호로서, (사용승인일 : 1997.12.01.) 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창문 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(도면상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 현황 "아파트 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 10M 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) #205-1: 도시지역, 자연녹지지역(2018-06-15), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) (소(국)2-505)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임대차관계 미상의 전입자 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본건은 충청남도 아산시 신창면 남성리 205-1, 신일아파트 104동 1층 104호에 소재하는 아파트입니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 47.05㎡ (약 14.23평)이며, 토지 지분 면적은 47.049㎡ (약 14.23평)입니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 59.76㎡ (약 18.08평)이며, 건물 지분 면적은 59.756㎡ (약 18.08평)입니다.

1.4. 매각 정보

본건의 사건번호는 천안지원 2025타경12960 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 75,000,000원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.5. 특이사항 및 주의사항

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 임대차관계 미상의 전입자가 존재하는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 신창면 남성리 소재 "남성3리마을회관" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 중·소규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등으로 형성된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 북동측으로 노폭 약 10M 내외의 아스콘포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류, 중로1류, 중로3류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건의 말소기준권리는 2022년 4월 29일 접수된 신한은행 근저당권(을4)입니다. 등기부채권 총액은 57,731,144원이며, 근저당권, 압류, 가압류 등 모든 권리는 말소기준권리 하위로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 권진현 씨가 확인되었으며, 보증금과 차임은 0원으로 기재되어 있고, 전입일자는 2025년 9월 19일입니다. 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 권리분석 결론

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서 상의 '임대차관계 미상의 전입자 있음'이라는 주의사항은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 편의시설

주변에 중소규모 아파트단지와 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (검색 결과: 아산 신일유토빌 아파트 단지 내 또는 인근에 카페, 마트 등이 위치할 수 있습니다.)

4.2. 아파트 단지 정보

아파트 명칭은 신일아파트로, 1997년 12월 1일에 사용 승인되었습니다. 총 4개 동에 404세대가 거주하고 있으며, 건물 총면적은 32,136.82㎡, 주거 전용면적은 24,141.42㎡입니다. 본건이 속한 104동은 11층 건물 중 1층에 위치합니다. 주차 대수는 총 275대입니다.

4.3. 교육시설

인근에 아산남성초등학교가 위치해 있으며, 아산코아루어린이집, 사랑가득어린이집 등 교육 관련 시설이 존재합니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료에서 확인되지 않습니다. (추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대차 관련 리스크

임대차관계가 불분명한 전입자가 존재하므로, 명도 시 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

5.2. 건물 노후화

1997년 사용승인된 건물로, 약 29년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.3. 기타

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행상 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다. 그러나 임대차 관계 미상의 전입자 존재는 명확히 확인하고 해결해야 할 부분입니다. 1997년 준공된 아파트로 건물이 노후화되었으나, 생활 편의시설 및 교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다. 최근 거래 사례를 바탕으로 적정 시세 분석 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 등기부상 인수할 권리가 없어 권리 분석이 용이합니다.

* 안정적인 주거지 내에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 최근 실거래가 추이를 고려하여 신중하게 입찰가를 산정한다면 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 75,000,000원

최근 실거래가: 2026년 5월 75,000,000원 (4층), 2026년 6월 74,000,000원 (11층), 2026년 7월 70,000,000원 (11층) [cite:JSON]

분석: 최근 실거래가는 70,000,000원에서 75,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 감정가는 이 범위의 상단에 위치합니다. 임대차 미확인 전입자 존재 및 건물 노후화를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 68,000,000원 ~ 73,000,000원

(보수적으로 접근할 경우, 감정가보다 낮게, 최근 거래가 평균값 또는 그 이하를 고려하여 산정하였습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.