나이스옥션 법원경매 서산 2026타경50005 [1] 충청남도 태안군 남면 몽산리 18-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 남면 진산리 소재‘진산2리마을회관’남서측 원거리에 위치하며, 주위는 경지정리된 농경지가 주를 이루고 있으며, 주변으로 농경지 및 자연림, 단독주택 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입 가능하나, 버스정류장 및 간선도로가 다소 원거리에 소재하여 제 반 교통사정은 보통수준임.

형태 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 사무실 숙소 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측 및 동측으로 폭 약 3미터 및 4미터 내외의 도로가 지나가고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역(2014-01-00) 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육 불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

공부와의 차이

제시목록 및 토지대장상 지목이 창고용지이나, 실제 사무실 및 숙소 건물의 부지 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 경량철골지붕 단층 건물로서, 외벽: 판넬마감 등 내벽: 판넬 및 벽지마감 등 창호: 새시마감 등

이용상태

기호 2-1은 사무실 및 숙소 등 기호 2-2는 숙소 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

공부와의 차이

일반건축물대장상 창고 및 사무실이나, 실제로 기호 2-1은 사무실 및 숙소 등 기호 2-2는 숙소 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물(㉠) 매각 제외하고, 제시외 건물(㉡~㉣)은 각 매각 포함. 매각에서 제외하는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 불분명. 최저매각가격은 제시외 건물의 소재로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 대전지방법원 서산지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호: 서산지원 2026타경50005 (1)

채권자: 김OOO (등기부상 주요 채권자는 김제수산업협동조합)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 태안군 남면 몽산리 18-4 (신주소: 충청남도 태안군 진산2길 104-19)

용도: 근린주택 (제2종근린생활시설 - 사무실, 창고)

건물 구조: 경량철골조, 경량철골지붕 단층 건물

건축 연도: 2000년 11월

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 243,284,600원

토지 면적: 2569.90㎡ (약 777.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 330.00㎡ (약 99.8평)

건물 제시외 면적: 221.90㎡ (약 67.1평)

1.4. 매각 대상

토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청남도 태안군 남면 몽산리 지역에 위치하고 있습니다. 감정평가서에 따르면, 주변은 경지정리된 농경지가 주를 이루고 있으며, 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 최근 태안군 남면 몽산리 일대에 농촌형 공공임대주택 단지 조성 계획이 추진되는 등 지역 개발이 이루어지고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 인근까지 차량 진입이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로가 다소 원거리에 소재하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

토지의 지목은 공부상 '창고용지'이나, 실제로는 사무실 및 숙소 건물 부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 본건은 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역(돼지/개/닭/오리/메추리 사육 불가 구역 및 젖소/양/사슴 사육 불가 구역) 및 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 있어 제한사항이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2011년 6월 9일 접수된 김제수산업협동조합의 근저당권(을1, 168,000,000원)입니다. 해당 근저당권보다 후순위 권리인 임의경매 개시결정등기(갑2, 2026-01-06 접수, 김제수산업협동조합, 131,791,971원)가 말소될 예정입니다. 건물 등기부상도 동일한 근저당권이 말소기준권리(을14)이며, 후순위 임의경매 개시결정등기(갑18) 또한 말소될 예정입니다. 즉, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

제시된 임차인 현황상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 물건명세서 작성일 기준 '임대관계는 미상임'이라는 정보가 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있습니다. 다만, '매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 불분명'하다는 점이 명시되어 있어, 이 부분에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권 및 생활환경

4.1. 주변 시세

제공된 정보 및 외부 검색 자료를 종합해 볼 때, 태안군 남면 몽산리 일대는 전원주택, 토지, 농가주택 등의 매물이 주로 거래되는 지역입니다. 인근 부동산 매물 정보에 따르면, 300~1000평대 토지 매물이 1억원 초반에서 5억원까지 다양하게 분포하고 있으며, 농가주택이나 전원주택의 경우 1억원대에서 4억원대까지 가격이 형성되어 있습니다. 본 물건의 감정가는 243,284,600원으로, 토지 면적(777.5평) 대비 평당 약 31만원 수준입니다. 다만, 구체적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 본건과 유사한 용도의 근린주택(사무실/창고) 거래 사례에 대한 상세 조사가 필요합니다.

4.2. 생활 편의 시설

본건 주변은 농경지가 주를 이루는 지역 특성상, 대규모 편의시설보다는 농촌 지역에서 통상적으로 이용 가능한 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 면소재지와의 거리가 있으므로, 차량을 이용한 생활권 확보가 중요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 불분명

물건명세서에 "매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 불분명"이라고 명시되어 있습니다. 이는 매각 후 해당 법정지상권으로 인해 소유권 행사에 제약이 발생할 가능성이 있음을 의미합니다. 이에 대한 정확한 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

5.2. 제시외 건물 관련

감정평가서상 제시외 건물 중 '㉠'은 매각에서 제외되며, '㉡~㉣'은 매각에 포함됩니다. 매각 제외되는 건물에 대한 법정지상권 불분명 문제와 더불어, 포함되는 제시외 건물의 현황 및 이용상태도 함께 고려해야 합니다.

5.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 여러 제한이 따릅니다. 이는 향후 토지의 활용도를 낮추거나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

5.4. 미상 임대관계

'임대관계는 미상임'이라는 점은 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다. 인수 보증금이 없다고는 하나, 점유 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 태안군 남면 몽산리에 위치한 근린주택(사무실, 창고 용도)으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 임의경매 물건입니다. 등기부상 인수할 부담은 없어 보이나, 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 불분명, 토지 이용 제한(농림지역, 가축사육제한구역 등), 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 주변 시세는 농가주택 및 토지 거래가 주를 이루고 있으며, 감정가는 토지 평당 약 31만원 수준입니다. 제시외 건물 포함 여부 및 법정지상권 관련 사항은 본건의 명확한 가치 평가에 중요한 변수가 될 것입니다.

7. 투자 포인트

* 태안군 남면 몽산리는 최근 농촌형 공공임대주택 단지 조성 등 지역 개발이 진행되는 지역입니다.

* 근린생활시설(사무실, 창고)로서 특정 사업 목적을 가진 투자자에게는 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함 및 법정지상권 관련 이슈가 명확히 해결된다면, 향후 활용 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 243,284,600원입니다. 주변 토지 시세를 고려할 때, 본건 토지(약 777.5평)의 평당 가격은 약 31만원 수준으로 평가되었습니다. 이는 주변 농가주택이나 토지 매물 평균가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

하지만, 본 물건은 다음과 같은 리스크 요인을 포함하고 있습니다.

* 제시외 건물(㉠) 매각 제외 및 이에 대한 법정지상권 성립 불분명

* 농림지역, 가축사육제한구역 등 토지 이용 제한

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 위험 가능성

이러한 리스크들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 타당해 보입니다.

최저 입찰가: 약 206,800,000원 (감정가의 85%) ~ 243,284,600원 (감정가)

입찰 시에는 법정지상권 및 제시외 건물 관련하여 권리분석을 철저히 하고, 명도 비용 및 추가적인 개발/이용 제한에 대한 충분한 사전 검토를 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.