나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30007 [1] 충청북도 음성군 대소면 부윤리 357 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2026.01.29

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 충청북도 음성군 대소면 부윤리 소재 "부윤초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 공장, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

토지의 상황

1) 교통상황 본건 및 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨. 2) 형태 및 이용상황 일련번호 1 : 등고평탄한 부정형 토지로서, 공업용으로 이용중임. 일련번호 2 : 등고평탄한 부정형 토지로서, 공장 건부지로 이용중임. 3) 인접 도로상태 일련번호 1 : 지적도상 맹지이나, 인접토지를 통하여 진출입함. 일련번호 2 : 본건 토지 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 진출입함. 4) 토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형) 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업생산기반 정비사업지역(2013-04-19)<농어촌정비법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>. 일련번호 2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형) 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업생산기반 정비사업지역(2013-04-19)<농어촌정비법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>. 4) 공부와의 차이 --.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조 일련번호 3 일반철골구조, 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 판넬 마감 등임. 내 벽 : 판넬 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임. 일련번호 4 일반철골구조 판넬지붕 3층 건물로서, 외 벽 : 판넬 마감 등임. 내 벽 : 벽지도배 마감 및 인테리어 마감, 판넬 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임. 2) 이용상태 일련번호 3 : 공장으로 이용중임. 일련번호 4 : 사무실(1,2층) 및 숙소(3층)로 이용중임. 3) 설비내역 일련번호 3 : 위생설비, 급배수설비 등을 갖추고 있음. 일련번호 4 : 위생설비, 급배수설비, 난방설비(3층) 등을 갖추고 있음. 4) 공부와의 차이 --.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 건축자재를 만드는 기계기구로서, 기준시점 현재 정상 작동여부는 확인할 수 없었으니, 경매 진행 및 응찰시 기계기구설비에 대한 동작 여부를 재확인하시기 바람.

공작물의 현상

본건 토지 지상에 후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물 ㄱ)이 소재하여, 귀 법원의 요청에 따라 제시외 건물 등을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며, 제시외 건물이 토지의 사용수익에 미치는 영향은 미미하다고 보아 이에 구애없이 토지를 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

기타참고사항

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 본건 기계기구는 귀 법원의 요청에 의거 「공장 및 광업재단 저당법」제6조에 따른 목록을 기준으로 감정평가하였으며, 기준시점 현재 작동여부는 확인할 수 없었으니 추후 작동여부 및 부품의 손실여부에 대하여 확인하시기 바라며, 현황 및 관리상태를 고려하여 관찰감가를 병용하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람. 다. 본건 기계기구 2,3(호이스트)은 귀 제시목록과 현황이 상이하여 소재불명 처리하였고, 현황 설치된 호이스트를 제시외 기계기구 ⓐ,ⓑ으로 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 라. 본건 공작물 7 구축물(바닥포장, 옹벽 등)은 일반적으로 토지에 포함하여 감정평가 하는 점 등을 고려하여, 토지에 포함 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 마. 본건 건물 일련번호 3 지붕위에 타인소유로 탐문조사된 태양광설비가 설치되어 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 바. 본건 토지 일련번호 1에 진출입하기 위해서는 한국농어촌공사 소유 토지(부윤리 산56-9, 357-2, 산56-7)를 지나가야하기 때문에 사용료 등이 발생할 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 사. 본건 건물 현장조사시 탐문조사 및 목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 아. 본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 매각포함(소재불명 일련번호 2,3. 매각 제외)
제시외 건물 3-9, 3-10 매각포함
임차인 소유 태양광설비 매각 제외
목록 1. 지적도상 맹지, 본건 주변 타인 소유 토지를 지나가야해서 사용료 발생할 수 있음.
경계불분명, 측량필요
기계기구 목록 작동여부는 감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2026타경30007 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 대소면 부윤리 357

* 용도: 공장

* 감정가: 4,782,806,680원

* 토지면적: 7,944.00㎡ (약 2,403.21평)

* 건물면적: 2,897.44㎡ (약 876.76평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유아이제삼십이차유동화전문 (유동화 물건)

* 특이사항: 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계 및 기구 매각 포함 (단, 소재불명인 일련번호 2, 3은 매각 제외), 제시외 건물 3-9, 3-10 매각 포함, 임차인 소유 태양광 설비는 매각 제외.

1.1. 입지조건

* 위치: 충청북도 음성군 대소면 부윤리 소재 "부윤초등학교" 남동측 근거리.

* 주변 환경: 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건 및 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 무난함.

* 토지:

* 일련번호 1: 등고평탄한 부정형 토지로 공업용으로 이용 중. 지적도상 맹지이나, 인접 타인 소유 토지(한국농어촌공사 소유)를 통해 진출입하며 사용료가 발생할 수 있음.

* 일련번호 2: 등고평탄한 부정형 토지로 공장 건부지로 이용 중. 본건 토지 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(일부 제한), 농업생산기반 정비사업지역, 준보전산지.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권 개요 없음)

* 말소기준권리: 건물 등기부상 2019-06-28 접수 중소기업은행 근저당권 (을1).

* 모든 권리관계는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 보증금: 0원.

* 임차인 현황:

* 송인호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-08. 대항력 없음.

* 캡코솔라주식회사: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 없음. 대항력 없음.

* (임차인 현황에서 인수 보증금은 없으나, 차후 채무 이행 관련 변동 가능성 상존)

1.3. 상권분석

* 음성군 대소면은 평택제천고속도로 꽃동네IC에서 3km 이내에 위치하며, 음성휴먼스마트밸리와 같은 산업단지가 개발 중이거나 예정되어 있어 산업 시설로서의 입지 조건이 양호합니다.

* 본 건은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주변 산업단지 개발 및 관련 기업 입주 현황에 따라 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 인근으로 신규 민간 산업단지 개발도 추진되고 있어, 향후 지역 산업 발전에 기여할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 "부윤초등학교"가 소재합니다.

* 주변은 공장, 농경지, 임야가 혼재되어 있어 전형적인 공업 지역의 생활 환경을 이룹니다.

* (인근 편의시설, 의료시설, 학교 등 상세 정보는 추가적인 현장 조사 및 외부 정보 검색을 통해 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지(일련번호 1)는 지적도상 맹지로, 인접 타인 소유 토지를 경유해야 하므로 통행료 등 사용료 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다.

* 공장 및 광업재단 저당법에 따른 일부 기계기구(일련번호 2, 3)는 소재 불명으로 매각에서 제외됩니다.

* 나머지 기계기구의 작동 여부는 기준 시점 현재 확인할 수 없으며, 정상 작동 여부 및 부품 손실 여부에 대한 재확인이 필요합니다.

* 임차인 소유 태양광 설비는 매각에서 제외됩니다.

* 건축자재 제조 기계기구의 작동 여부 재확인 필요.

* 토지이용계획상 준보전산지, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 현재 제공된 정보 및 외부 조사 결과 (2026-10-01 기준) 상, 본 건 인근에 명확히 확인된 유해하거나 혐오스러운 시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 공장, 농경지, 임야가 혼재된 지역의 특성상, 잠재적인 환경 요인에 대한 추가적인 심층 조사가 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청북도 음성군 대소면에 위치한 공장으로, 유동화 물건으로 경매 진행 중입니다.

* 토지 약 7,944㎡, 건물 약 2,897㎡ 규모로, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸되어 비교적 명확합니다.

* 주요 리스크 요인으로는 맹지 통행료 발생 가능성, 경계 불분명, 기계기구의 작동 여부 및 매각 제외 사항 등이 있습니다.

* 주변 산업단지 개발 호재와 더불어, 공장으로서의 활용은 가능하나, 토지 이용 계획상 제약 요소를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 음성군 대소면의 산업단지 개발 (음성휴먼스마트밸리 등) 및 인근 신규 민간 산업단지 개발 추진으로 인한 투자 가치 상승 기대.

* 권리관계가 깔끔하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 과정에서 복잡성이 낮을 것으로 예상됩니다.

* 대규모 공장 부지로 활용 가능한 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 4,782,806,680원

* 인수 보증금: 0원

* 임차인 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 가치를 평가함에 있어, 감정가의 70% ~ 85% 수준을 기준으로 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다. 이는 물건의 특성, 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려한 보수적인 접근입니다.

* 하한선 (70%): 3,347,964,676원

* 상한선 (85%): 4,065,385,676원

* 최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 입찰 경쟁 상황 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.