나이스옥션 법원경매 천안 2025타경842 [1] 충청남도 아산시 용화동 423-1 우민늘사랑아파트 101동 7층706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 용화동 소재 "용화초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 11층 건물 내 제7층 제706호로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 새시 창호임

이용상태

아파트(방3, 화장실2등)로 공사중단 된채 장기간 방치된 상태임.

설비내역

공사가 중단된 상태로 기본적인 설비 등이 완공 안된 상태임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트단지부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측 및 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산용화우민늘사랑아파트), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대명아이웰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서 상 가처분등기의 촉탁으로 소유권보전이 되어 있으나 현재 건축 중단되어 건축법상의 사용승인을 득하지 아니하여 건축물대장이 없는 상태이며, 향후 적법하게 사용승인을 받을 것을 전제로 평가하였으니 경매진행시 참고 바람. 본건의 소재지는 귀 의뢰목록 상 ‘아산시 용화동 423-1, 423, 423-3’이나 토지 합병으로 기준시점 현재 ‘아산시 용화동 423’임. 본건 지목은 전이나 현황 대지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 동·호수 표식이 되어 있지 아니하여 본건에 대한 위치확인은 관계인 진술 및 전례 등에 의거하였으며, 추후 호별위치 등이 변동될 수 있으니 경매진행시 참고 요함. 본건 아파트단지는 건축이 중단된 상태로 장기간 방치된 건물로서 별첨 ‘사진용지’와 같이 골조는 갖추었으나 내·외장 마감, 위생·난방·주방·가구·문·조명 등 각종 설비공사가 되어 있지 아니하므로 기준시점까지의 공정률 등을 고려하여 평가하였음.

물건 비고

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대전지방법원 천안지원 2025타경842 (1) 사건으로, 충청남도 아산시 용화동 423-1 소재 우민늘사랑아파트 101동 7층 706호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

용도는 아파트로, 감정평가액은 127,000,000원입니다.

토지 면적은 53.25㎡ (약 16.11평)이며, 건물 면적은 84.95㎡ (약 25.69평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 삼OOOOOO입니다.

주요 주의사항으로는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점이며, 이는 감정평가서에 명시되어 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산용화우민늘사랑아파트)에 속하며, 대로3류, 소로2류, 소로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(대명아이웰유치원)에 해당합니다.

공부상 본건은 등기사항전부증명서상 가처분등기 촉탁으로 소유권 보전이 되어 있으나, 현재 건축이 중단되어 건축물대장이 없는 상태입니다. 토지 합병으로 인해 기준시점 현재 주소는 아산시 용화동 423이며, 지목은 전이나 현황은 대지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 아산시 용화동 소재 "용화초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 일반적인 주거지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

본건 아파트 단지는 북측 및 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 12월 24일 접수된 삼구대부의 임의경매개시결정 등기(사건번호: 2025타경842)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 최지영의 근저당권(400,000,000원) 및 수영세무서장, 남구(부산), 남구(울산), 아산시의 압류 등기들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 매수 시 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 아산시 용화동 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 기존 아파트 단지와 근린생활시설, 초등학교 등이 자리하고 있습니다.

그러나 본건 아파트 단지 전체가 건축 중단된 상태로 장기간 방치되어, 현재 완성된 상권으로서의 기능은 미약합니다. 따라서 향후 건축 완료 및 사용승인 시 잠재적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 "용화초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

또한, 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 버스승강장 이용을 통해 대중교통 이용 역시 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 본 건물이 건축법상 사용승인을 받지 못한 상태라는 점입니다. 이로 인해 적법한 건물로서의 사용이 불가능하며, 건축물대장이 존재하지 않습니다.

건축이 중단된 채 장기간 방치되어 기본적인 설비 등이 완공되지 않은 상태로, 건물의 내·외장 마감 및 각종 설비 공사를 완료하기 위한 상당한 추가 공사 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

건물 내 동·호수 표식이 없어 정확한 위치 확인에 어려움이 있으며, 관계인 진술 및 전례에 의거하였으므로 추후 호별 위치 변동 가능성도 존재합니다.

토지의 지목은 '전'이나 현황은 '대지'로 이용 중이며, 토지가 합병되어 현재는 '아산시 용화동 423'번지를 기준으로 하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아산시 용화동의 우수한 입지 조건에도 불구하고, 건축 미사용승인 및 건축 중단이라는 중대한 하자를 안고 있습니다.

건축 완료 및 사용승인 획득 여부가 본건의 가치를 결정짓는 핵심 요소이며, 이를 위해서는 상당한 추가 공사 비용과 시간, 그리고 관련 법규에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

권리 관계 자체는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보여 명확하지만, 건물의 물리적 상태와 법적 사용 가능성이 투자 성공의 중요한 변수가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

만약 건축을 완료하고 적법하게 사용승인을 받을 수 있다면, 완공 후 아파트로서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

미완성 및 미사용승인 상태를 고려하여 감정가가 책정되었을 가능성이 있으며, 이는 잠재적으로 저렴한 초기 비용으로 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

초등학교 인근의 주거 지역이라는 입지적 장점은 향후 주거 수요를 확보하는 데 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시, 가장 중요하게 고려해야 할 부분은 잔여 공사 비용과 사용승인 획득 가능성 및 관련 부대 비용입니다.

현재 상태로는 건물을 완성하고 사용승인을 받기까지 상당한 금액과 시간이 소요될 것으로 보이며, 사용승인 획득 여부 자체도 불확실한 상황입니다.

따라서, 투자자는 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 매우 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 실제 공사 상태를 파악하고, 전문가(건축사 등)와의 상담을 통해 잔여 공사 범위, 예상 비용, 사용승인 절차 및 소요 시간 등에 대한 면밀한 검토를 선행한 후에 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가 이하에서, 특히 예상되는 잔여 공사비와 이에 따른 위험 부담을 충분히 반영한 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.