나이스옥션 법원경매 천안 2025타경861 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 2078 두정역효성해링턴플레이스 근린생활시설에이동 2층에이209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 "두정역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독 및 공동주택 등으로 이루어진 역사주변의 도심 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 아파트단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로, 두정 역(1호선) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 근린생활시설에이동 지하1층, 지상2층 건내 2층 에이209호로서 (사용승인: 2020.04.29) - 외벽: 외장석재 등 마감. - 내벽: 페인팅 등 마감. - 창호: 새시창호임. 기호(2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 근린생활시설에이동 지하1층, 지상2층 건내 2층 씨202호로서 (사용승인: 2020.04.29) - 외벽: 외장석재 등 마감. - 내벽: 페인팅 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

기호(1): 근린생활시설 (상호: 충효태권도) 로 이용중임. 기호(2): 근린생활시설 (상호: 브라보당구클럽) 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스, 승강기설비, 옥내소화전, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 '아파트 및 상업용' 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지의 서측으로 5~6차선, 북측으로 3차선, 동측으로 2차선, 남서측으로 2~3차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2017-09-01), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-7)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-01-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (2017-01-23)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2017-01-23)(접합), 가축사육제한구역(타법에의 한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도 안전법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액 산출근거 및 결정의견 ' 5. 그 밖의 사항' 참조.

물건 비고

상호: 충효태권도로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유정보

사건번호: 천안지원 2025타경861 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 2078 두정역효성해링턴플레이스 근린생활시설 에이동 2층 에이209호

용도: 근린상가

감정가: 885,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 167.28㎡ (약 50.6 평)

건물지분: 167.28㎡ (약 50.6 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.4. 채권자 정보

채권자: 홍OOOOOO

1.5. 건물 상태

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 근린생활시설 에이동 지하1층, 지상2층 건물 내 2층 에이209호

사용승인일: 2020년 04월 29일

마감: 외벽: 외장석재 등 마감, 내벽: 페인팅 등 마감, 창호: 새시창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 "두정역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독 및 공동주택 등으로 이루어진 역 주변의 도심 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건이 속한 아파트단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로, 두정 역(1호선) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2017-09-01), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-7)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-01-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2017-01-23)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2017-01-23)(접합), 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도 안전법>.

2.4. 도로상황

아파트단지의 서측으로 5~6차선, 북측으로 3차선, 동측으로 2차선, 남서측으로 2~3차선의 포장도로가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건과 관련된 주요 권리는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 을1 근저당권 (접수일자: 2022-12-23, 권리자: 홍성군산림조합, 권리금액: 1,104,000,000원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

을1 근저당권이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소멸 예정 권리: 갑3 압류 (천안세무서장), 갑4 임의경매 (홍성군산림조합)

3.3. 인수되는 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바 없습니다. (지상권개요: 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김병준

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 09월 25일

* 배당신고일자: 2026년 01월 21일

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 명도 대상에 해당합니다.

3.5. 권리분석 종합

등기부채권 총액은 1,104,000,000원이며, 임차인의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 본 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

본건은 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 상호는 충효태권도로 사용되고 있습니다. (감정평가서상 본건 기호(1)은 충효태권도, 기호(2)는 브라보당구클럽으로 이용 중으로 기재되어 있으나, 본건 소재지는 에이209호로 충효태권도로 특정됩니다.)

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 두정동 일대는 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 밀집한 도심 지역입니다. 역사 주변 상권으로 배후 주거 단지의 소비 수요를 바탕으로 하고 있습니다.

4.3. 잠재적 수요

주변 대규모 아파트 단지 거주민 및 유동인구를 대상으로 하는 상권으로, 소규모 상업시설의 안정적인 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

위생설비, 급·배수설비, 도시가스, 승강기설비, 옥내소화전, 주차장 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 및 상업 환경

대규모 아파트 단지와 상업 시설이 혼합된 주거 및 상업 복합 지역으로, 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 없는 임차인이 현재 점유 중이나, 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 임대관계는 미상으로, 추후 임대차 계약 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 리스크

등기부채권 총액이 1,104,000,000원으로 높으나, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.

6.3. 건물 상태 및 기타

2020년 4월 29일 사용승인된 비교적 신축 건물로 건물 자체의 노후도는 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 상태 및 특수 시설 등은 현장 방문을 통해 상세 확인이 필요합니다. 주변 혐오시설 확인 결과, 해당 지역에 직접적으로 인접하거나 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 역세권 입지: 두정역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지의 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

7.2. 물건 약점

* 높은 감정가: 8억 8,500만원의 감정가는 다소 부담스러운 수준일 수 있습니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 절차가 필요합니다.

7.3. 총평

두정역 역세권에 위치한 신축 상가로, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 높은 감정가와 임차인 명도 등 고려해야 할 사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 두정역 초역세권의 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 2020년 사용승인된 비교적 신축 상가로 관리 용이성이 높습니다.

* 주변 대규모 아파트 단지 고정 수요를 기반으로 합니다.

8.2. 추천 활용 방안

기존 태권도 학원 등 근린생활시설로서의 지속적인 운영 또는 주변 수요에 맞는 다양한 업종으로의 전환을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 885,000,000원입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되므로 인수되는 채무는 없습니다.

건물의 신축 연차, 입지 조건, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 제언

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 상권의 임대 시세, 향후 개발 계획 등을 면밀히 분석해야 합니다. 본건의 경우, 감정가 수준에서 입찰을 고려하되, 철저한 현장 조사를 통해 시세 및 수익률을 재검토하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.