나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12945 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 1206 천안미래에이스하이테크시티 지1층엠비132호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "천안종합운동장" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농공단지, 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 공공시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 10층 내 지하1층 엠비132호로서, (사용승인일: 2017.08.31) 외벽: 석재, 복합판넬, 강화유리 마감 등, 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.

이용상태

본건은 '공장(지식산업센터)'으로 이용중임.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 스프링쿨러, 승강기, 주차장 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지인 토지로서, '공업및상업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로는 각 폭 45M내외의 포장도로, 서측으로는 왕복 4~5차선, 북측으로는 왕복 2~3차선 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반공업지역, 지구단위계획구역(제3일반산업단지), 소로3류(폭 8m 미 만)(소로3-1282, 보행자전용도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-1283, 보행자전용도로)(접합 ), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(제3일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공공시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 녹지구역<산업집 적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없 음.

물건 비고

임대차관계 미상의 전입자 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 천안지원 2025타경12945(1)호 부동산 임의경매 물건으로, 충청남도 천안시 서북구 백석동 1206번지에 소재한 천안미래에이스하이테크시티 내 지1층 엠비132호 지식산업센터입니다.

본건의 감정가는 419,000,000원이며, 토지 면적은 66.01㎡(약 19.97평), 건물 면적은 136.58㎡(약 41.31평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본건은 유동화 물건으로 특이사항 및 특수물건 정보에 해당합니다.

주의사항으로 임대차 관계 미상의 전입자가 있는 것으로 파악되었습니다.

건물은 2017년 8월 31일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 10층 건물 내 지하 1층 엠비132호입니다.

외벽은 석재, 복합판넬, 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감되었습니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동에 위치하며, 주위 환경은 농공단지, 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 공공시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건 동측 및 남측으로는 폭 45m 내외의 포장도로, 서측으로는 왕복 4~5차선, 북측으로는 왕복 2~3차선의 포장도로를 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

본건은 제3일반산업단지 내에 위치하고 있으며, 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류, 중로1류, 중로3류 도로와 접하고 있어 물류 이동 및 접근성이 양호합니다.

주변에 천안종합운동장이 북서측 인근에 위치하여 문화 및 체육 시설 접근성도 일부 확보하고 있습니다.

주변 지역에 대한 추가 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으며, 산업단지 및 주거, 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 절차를 통해 매각되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 7월 21일 접수된 우리은행 근저당권(채권액 310,800,000원)으로, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

이후 접수된 우리은행 근저당권, 신용보증기금 및 중소기업은행의 가압류, 천안시의 압류, 그리고 유더블유제십오차유동화전문(채권자)의 임의경매개시결정 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

총 등기부채권액은 920,010,760원으로 감정가 대비 높은 수준이나, 이는 매수인에게 인수되지 않는 금액입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 확인되지 않으며, 물건명세서에도 지상권 등은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

본건에 전입신고가 되어 있는 임차인 오 이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이고 확정일자, 배당신고일자가 없어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 천안시 서북구 백석동 지역은 제3일반산업단지 내에 위치하여 산업 시설 및 관련 지원 시설이 밀집한 지역입니다.

주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 업무 시설로서의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

지식산업센터라는 용도에 걸맞게 관련 업종의 기업체 입주가 예상되며, 지역 경제 활성화와 함께 임대 수요가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

다만, 산업단지 내 위치 특성상 외부 환경이나 소음 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 천안종합운동장 인근에 위치하여 공공 시설 접근성이 양호합니다.

주변에 아파트 단지와 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량을 통한 시내 및 인근 지역 이동도 수월합니다.

지역 내 편의시설, 문화시설, 의료시설 등에 대한 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상의 전입자 존재: 본건에 전입신고가 되어 있는 임차인 오 은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 임대차 관계가 완전히 불명확한 상태이므로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금 인수액은 없으나, 실제 거주 상태 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건에 비해 복잡한 권리 관계나 관리 주체의 변동이 있을 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 함께 향후 관리 주체와의 소통 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 백석동 소재 제3일반산업단지 내 지식산업센터로, 교통 및 주변 환경이 양호하며 건물 자체의 구조 및 설비도 갖추어진 상태입니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 상태이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

지식산업센터로서의 활용 가치가 높으며, 인근 산업단지 종사자들을 대상으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

다만, 임대차 관계 미상의 전입자 존재 및 유동화 물건이라는 특수성을 감안하여, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

- 소멸되는 권리관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

- 안정적인 임대 수요: 산업단지 내 지식산업센터로서 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

- 편리한 교통 및 접근성: 주요 도로와 접해 있어 차량 및 대중교통 이용이 용이합니다.

- 감정가 대비 높은 잠재 가치: 주변 시세 및 향후 지역 개발 가능성을 고려할 때, 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 419,000,000원을 기준으로, 권리 분석상 인수되는 보증금이 0원임을 고려하여 산정합니다.

최근 유사 물건의 실거래가, 지역 시장 동향, 건물의 현 상태 및 잠재적 리스크(임차인 명도 난이도 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현 시점에서 정확한 입찰가 산정은 어려우나, 감정가 수준에서 약간 가감하는 범위 내에서 검토해 볼 수 있을 것입니다.

명도비용, 수리비, 취득세 등 부대 비용을 고려하여 낙찰가율을 조정하는 것이 중요합니다.

상세한 시장 조사 및 현장 답사를 통해 투자 수익률을 면밀히 검토한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.