나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1269 [1] 충청남도 예산군 신양면 신양리 378-1 성호아파트 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 예산군 신양면 신양리에 소재하는 "신양초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지 내까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근편익시설 및 정류장 등으로의 접근성 등으로 보아 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상8층 아파트 중 제2층 제204호 단일세대로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감등 창호 : 샷시창호 마감.

이용상태

아파트로 이용 중인 것으로 탐문됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북서측의 진입도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 용도지역은, 계획관리지역 임. (자세한 내용은 후첨 '토지이용계획확인서' 참조)

공부와의 차이

본건 토지는 공부상 지목 '답'이나, 현황 '아파트부지' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 집합건축물대장 상 "사용승인일" 란은 공란이고 "허가일" 란에는 "1992.09.17."로 등재되 어 있으며, 집합건물등기사항전부증명서 상에는 '동수' 표기가 없으나 집합건축물대장 상 '101동'으로 등재되어 있음. - 관계인의 부재로 내부는 직접 확인하지 못하였음.

물건 비고

등기사항증명서에는 "동" 표시가 없으나, 집합건축물대장에는 "101동"으로 등재됨.
집합건축물대장 상 "사용승인일"란은 공란이고, "허가일"란에는 "1992.09.17."로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1269 (1)

소재지: 충청남도 예산군 신양면 신양리 378-1 성호아파트 2층204호

용도: 아파트

감정가: 66,000,000원

토지면적: 73.38㎡ (약 22.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 예OOO

1.2. 건물 상세 정보

주소: 충청남도 예산군 신양면 신양리 378-1 (도로명 주소: 충청남도 예산군 청신로 377-3)

건물명: 예산성호아파트

주용도: 공동주택 (아파트)

총 층수: 지하 1층 ~ 지상 8층

건축 허가일: 1992년 9월 17일

사용승인일: 집합건축물대장 상 '사용승인일'은 공란으로 되어 있으나, '허가일'은 1992년 9월 17일로 기재되어 있습니다. (JSON 데이터에는 1993년 11월 23일로 기재되어 있으나, 제공된 주의사항 및 물건명세서상 '공란' 정보를 우선적으로 기재합니다.)

건축물대장 상 동 정보: 등기사항증명서에는 '동' 표시가 없으나, 집합건축물대장에는 '101동'으로 등재되어 있습니다.

호수: 204호 (2층)

1.3. 토지 이용계획

용도지역: 계획관리지역

1.4. 공부와의 차이

토지 공부상 지목: 답

현황: 아파트부지

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 예산군 신양면 신양리에 소재하며, '신양초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량의 진출입이 가능하며, 인근 편익시설 및 정류장 등으로의 접근성을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 남동측 및 북서측에 위치한 진입도로를 이용 중에 있습니다.

2.3. 주변 시설 (외부 조사 포함)

* 신양초등학교: 본 건의 북서측 인근에 위치하며, 도보 통학이 가능한 교육 환경을 제공합니다.

* 신양면 행정복지센터: 차량으로 접근 가능한 거리에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

* 교통 접근성: 서산영덕고속도로 신양IC가 인근에 있어 광역 교통망 접근이 편리하며, 국도 제32호선 및 지방도 등 주요 도로망이 통과하여 예산읍, 공주시, 청양군 등으로의 이동이 용이합니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본 물건 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 현재 권리 현황

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부상 권리 내역

* 갑1: 소유권이전 (1999-10-05) - 이원희

* 갑2: 소유권이전 (2014-09-30) - 성영순

* 갑3: 소유권이전 (2016-03-07) - 이인숙 (매매)

* 을5: 근저당권 (1999-10-05) - 예산농업협동조합, 24,000,000원 (말소기준권리)

* 을6: 근저당권 (2016-03-07) - 백명기, 60,000,000원 (말소)

* 갑6: 가압류 (2016-03-07) - 김선, 20,000,000원 (말소)

* 갑7: 가압류 (2025-07-03) - 충남신용보증재단, 30,000,000원 (말소)

* 갑8: 가압류 (2025-07-23) - 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동, 17,549,213원 (말소)

* 갑9: 가압류 (2025-07-23) - 예산축산업협동조합, 1,949,913원 (말소)

* 갑10: 가압류 (2025-08-19) - 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동, 63,116,206원 (말소)

* 갑11: 가압류 (2025-11-07) - 신용보증기금, 6,101,271원 (말소)

* 갑12: 임의경매 (2026-01-05) - 예산농업협동조합, 20,443,509원 (개시결정)

총 등기부채권 금액: 222,716,603원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건은 아파트 단지 내부에 위치하며, 주변으로 소규모 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 신양초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 신양초등학교: 본 건 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 시설 및 관공서

* 신양면 행정복지센터: 차량으로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

* 인근 편익시설 및 정류장 등으로의 접근성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 정보 불일치

* 집합건축물대장 상 '사용승인일'란은 공란이고, '허가일'란에는 '1992.09.17.'로 등재되어 있습니다. (JSON 데이터에는 1993년 11월 23일로 기재되어 있습니다.) 이는 건축물의 연식(1992년 허가)을 고려해야 함을 시사합니다.

* 등기사항증명서에는 '동' 표시가 없으나, 집합건축물대장에는 '101동'으로 등재되어 있어 서류 간의 간이한 차이가 존재합니다.

6.2. 내부 확인 불가

관계인의 부재로 인하여 물건의 내부를 직접 확인하지 못하였습니다. 이는 현황 파악에 어려움을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지 지목 현황

공부상 토지 지목은 '답'이나, 현황은 '아파트부지'로 이용 중입니다. 이는 건축 당시 토지 이용의 변경이 있었음을 의미하나, 아파트로서의 기능에는 문제가 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 신양면에 위치한 아파트로, 신양초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 차량 및 대중교통 이용 모두 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 건축된 지 30년 이상 지난 노후 아파트로, 건축물대장과 등기부등본 간의 일부 정보 차이(사용승인일, 동 표기 등) 및 관계인 부재로 인한 내부 확인 불가 등의 리스크 요소를 가지고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권을 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 적정 가격의 아파트: 감정가가 66,000,000원으로 비교적 낮은 수준으로, 소액 투자 또는 실거주 목적으로 접근 가능합니다.

* 안정적인 주거 환경: 신양초등학교 인근에 위치하며 주변에 혐오시설이 없어 비교적 쾌적하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 교통 편의성: 신양IC 및 주요 도로망 인접으로 광역 교통 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 66,000,000원을 기준으로 하되, 향후 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사 결과, 본건의 내부 상태 및 수리 여부, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.