나이스옥션 법원경매 충주 2026타경2 [1] 충청북도 충주시 문화동 2260 문화아파트 상가2동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 문화동 소재 "충주대림초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 동측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지위 싱글지붕 2층 건물로서(사용승인일: 1993.12.07) 외벽: 벽돌위 페인팅 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

1층 101호(소매점), 102호(음식점), 103호(사무실) 2층 201호(노유자시설)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 평지로서 아파트 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 25m 내외의 포장도로 및 북측 및 서측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역,제2종일반주거지역,소로2류(폭8m~10m)(소로2-21),소로3류(폭8m미만)(소로3-93)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2022-09-23)(충주대림초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한법률>,상대보호구역(2022-09-23)(충주대림초등학교병설유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한법률> 기호(2):도시지역,제2종일반주거지역,대로3류(폭25m~30m)(대로3-13),소로2류(폭8m~10m)(소로2-121),소로3류(폭8m미만)(소로3-481)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2022-09-23)(충주대림초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한법률>,상대보호구역(2022-09-23)(충주대림초등학교병설유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한법률> 기호(3):도시지역,제2종일반주거지역,소로3류(폭8m미만)(소로3-93)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 기호(1-4)는 건물등기부등본상 아동시설(보육)로 등재되어 있으나 집합건축물대장 및 현황은 1층 101호(소매점), 102호(일반음식점), 103호(사무소), 2층(노유자시설)로 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-건물등기부등본상 아동시설(보육)로 등재되어 있으나 집합건축물대장 및 현황은 소매점으로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

충주지원 2026타경2 (1)

1.2. 소재지

충청북도 충주시 문화동 2260 문화아파트 상가2동 1층 101호

1.3. 용도

근린상가 (본건 101호는 소매점으로 이용 중)

1.4. 감정가

286,000,000원

1.5. 면적

토지: 77.90㎡ (약 23.57평)

건물: 80.93㎡ (약 24.48평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

충주야현신용협동조합 (말소기준권리)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청북도 충주시 문화동에 위치하며, 주변에 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 단지 동측 인근에 간선도로 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

동측으로는 약 25m 폭의 도로, 북측 및 서측으로는 약 6m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 주변 시설

본건 인근에는 충주대림초등학교와 충주대림초등학교병설유치원이 소재하고 있습니다. 이는 주변 상권에 가족 단위 고객의 유입 가능성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 문화동 지역은 이마트 충주점 등 편의시설과 학교, 병원 등이 비교적 잘 갖추어진 지역으로 알려져 있습니다.

2.5. 혐오시설 유무

주변 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 폐기물 처리 시설과 같이 일부 지역에서 주민 반발이 있는 시설의 경우, 지역 개발 계획 등을 지속적으로 확인할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 12월 12일 접수된 충주야현신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸 대상 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 압류(갑2, 갑7), 근저당(을2), 가압류(갑5, 갑6) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 대상 권리

본 건의 경우, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

임대 관계는 미상으로 파악되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

3.5. 등기부 채권 총액

전체 등기부 채권 총액은 1,191,293,477원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 건이 위치한 충주시 문화동은 아파트 단지와 주택가, 그리고 기존 근린상가들이 혼합된 지역입니다. 주변에 충주대림초등학교 등 교육 시설이 위치하여 학군 관련 수요가 존재합니다. 또한, 이마트 등 주요 편의시설이 인접해 있어 지역 내 유동인구 확보에 유리한 환경입니다. 일부 지역에서는 특화된 상권(예: 구제샵 거리)이 형성되어 상업 활성화 노력이 이루어지고 있습니다.

4.2. 업종 분석

본 건의 이용 상태는 소매점으로 확인되나, 건물 등기부상으로는 아동시설(보육)로 등재되어 있습니다. 이는 소매점, 음식점, 사무실 등 다양한 업종으로 활용 가능한 잠재력을 시사합니다. 특히, 인근 초등학교 및 주거 지역 특성을 고려할 때, 어린이 관련 용품점, 학원, 혹은 주민 편의를 위한 서비스 업종 등이 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

단지 인근에 버스 정류장이 다수 위치하여 충주시 내 이동이 용이하며, 차량 접근성 또한 좋습니다. 학교, 마트 등 생활 필수 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 상업 활동 모두 편리한 환경입니다.

5.2. 교육 환경

충주대림초등학교 및 병설유치원이 매우 가까운 거리에 위치하여 어린 자녀를 둔 가구에 매력적인 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

건물 등기부등본상 '아동시설(보육)'로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 및 실제 현황은 '소매점'으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 건축물 용도 변경, 증축, 대수선 등 건축 행위 시 관련 법규 검토 및 행정 절차 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 파악되었으나, 등기사항 외에 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 11억 원을 초과하므로, 해당 물건의 채무 규모가 상당함을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 문화동의 주요 도로변에 위치하며, 아파트 단지와 학교 등 생활 편의 시설이 밀집한 지역에 자리하고 있어 입지적 강점을 가지고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 주변 상권 또한 기본적인 생활 수요를 충족시킬 수 있는 환경입니다. 다만, 건축물 등기부상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치, 미확인 임차인 현황 등은 투자 시 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 도로 접근성

* 주거 단지 및 교육 시설 인접으로 인한 잠재적 배후 수요

* 근린상가로서의 다양한 업종 활용 가능성

* 일괄 매각으로 인한 토지 및 건물 동시 확보

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 정확한 시세 조사, 주변 유사 물건의 실거래가 비교, 향후 예상 임대 수익률, 명도 조건 및 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우므로, 별도의 현장 조사 및 상세 권리 분석, 시장 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 상기 제시된 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.