나이스옥션 법원경매 충주 2026타경1 [1] 충청북도 충주시 연수동 1711 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 연수동 소재 '신연수사거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 :도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(연수지구), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-35)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주북여자중학교, 한림디자인고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 <사진용지> 참조.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 <건물감정평가요항표>참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 일련번호 2 : 일반철골구조 및 벽돌구조 기타지붕(슁글) 2층 건물로서, 외 벽 : 벽돌 및 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 페인팅, 일부 타일 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

주상용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수, 난방, 시스템에어컨 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외 건물 ㄱ)~ㄷ)이 소재하고, 귀 지원의 요청에 따라 제시외 건물을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하니, 경매 진행 및 응찰 시 참고바람.

공부와의 차이

귀 제시목록 및 건물등기사항전부증명서상 1층에 소매점(16.83㎡) 및 일반음식점 (6.6㎡)이 등재되어 있으나, 현황 및 건물건축물대장상 2025.12.10자로 말소된 것으로 탐문조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2026타경1 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 연수동 1711 (새주소: 충청북도 충주시 갱고개로 124-1)

* 용도: 단독주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 974,459,000원

* 토지면적: 425.10㎡ (약 128.6 평)

* 건물면적: 352.38㎡ (약 106.6 평)

* 제시외 건물면적: 31.70㎡ (약 9.6 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 연수새마을금고 (등기부등본상 채권자 정보 추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청북도 충주시 연수동 소재 '신연수사거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 토지형상 및 이용상태: 인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 대상 물건 서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(연수지구), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-35)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(충주북여자중학교, 한림디자인고등학교).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을15 (근저당권, 연수새마을금고, 2024-10-25 접수). 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 가능성이 높음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2017-07-04

* 확정일자: 2023-11-13

* 배당신고일자: 2026-01-21

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 시 상세한 확인 및 주의가 필요함.

* 등기부채권 총액 (말소 기준권리 외): 691,957,693원. 대부분 경매절차 진행으로 소멸될 것으로 예상됨.

1.3. 상권분석

* 물건은 충주시 연수동의 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치함.

* 신연수사거리 인근으로 지역 내 상업 활동이 이루어지는 곳으로 판단되며, 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

* 건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설로 되어 있어, 상가, 사무실, 다가구주택의 일부 용도로 활용 가능성이 있음.

* '주상용'으로 이용 중이라는 점은 1층 상가, 2층 이상 주거 등의 복합적 활용 가능성을 시사하며, 이는 수익형 부동산으로서의 가치를 높일 수 있음.

* 주변 연립/다세대/빌라의 최근 매매가는 5,000만원~7,000만원 선이나, 이는 본 물건의 대지 약 128.6평, 건물 약 106.6평 규모의 단독 건물과는 차이가 있어 직접적인 비교는 어려움. 본 물건은 독립된 단독 건물로서 가치가 높을 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하여 편리한 교통 환경을 갖추고 있음.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하는 지역으로 기본적인 마트, 병원, 은행 등 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

* 주거환경: 단독주택 지역으로 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있으며, 근린생활시설과의 혼재로 인한 생활 편의성이 높음.

* 교육시설: 충주북여자중학교, 한림디자인고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임 (상대보호구역).

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 전 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있으므로 사전에 면밀한 조사가 필요함.

* 제시외 건물: 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 본 건물과 함께 매각 대상에 포함되어 있으므로, 이에 대한 명도 및 관리 방안을 사전에 검토해야 하며, 추가적인 비용이 발생할 수 있음.

* 건축물 현황: 공부상(건물 등기사항전부증명서) 1층 소매점, 일반음식점 등재 내용과 달리, 현황 및 건축물대장상 해당 용도는 말소된 것으로 조사되어, 공부와 현황 간의 차이가 존재함. 이는 향후 건축물 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충주시 연수동의 접근성 및 생활 편의성이 양호한 입지에 위치한 단독주택/근린생활시설 건물임.

* 상당한 규모의 토지와 건물을 갖추고 있어, 주거와 상업 시설의 복합적 활용을 통한 높은 활용 잠재력을 지님.

* 감정가는 9억 7천만원대이나, 경매 절차의 특성상 현장 조사, 주변 시세, 권리관계, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

* 대항력 있는 임차인의 존재와 제시외 건물 포함 여부는 낙찰 후 부담이 될 수 있는 요소이므로, 사전 면밀한 분석이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 충주 지역의 지속적인 발전 가능성과 부동산 가치 상승 잠재력을 활용할 수 있음.

* 신연수사거리 인근의 뛰어난 입지로 인한 높은 상업 및 주거 수요 확보 용이.

* 단독주택 및 제2종근린생활시설로서의 다양한 용도 전환 및 활용을 통한 수익 창출 가능.

* 철저한 시세 분석과 경매 권리 분석을 통해 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 물건은 대지 약 128.6평, 건물 약 106.6평 규모의 단독 주택/근린생활시설로, 주변 연립/다세대/빌라 주택의 매매가(5,000만~7,000만원)와는 규모 및 가치 측면에서 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 정확한 시세 파악을 위해서는 충주시 연수동 지역 내 유사한 규모 및 용도의 단독주택 또는 상가/주택 복합 건물의 최근 실거래가, 임대 시세, 건물 상태 등을 면밀히 조사해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 본 물건의 적정 시장 가치를 산정하기에 한계가 있으므로, 반드시 현장 방문 및 관련 부동산 정보 사이트(국토교통부 실거래가, 네이버/KB부동산 등)를 통한 추가 조사와 인근 부동산 중개업소 문의를 통해 현실적인 시세와 수익률을 파악하는 것이 중요합니다.

* 대항력 있는 임차인(인수 보증금 0원이나 주의 필요) 및 제시외 건물 포함 여부 등 낙찰 후 발생 가능한 추가 비용 및 명도 관련 사항을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 입찰가 산정 (추정):

* 감정가: 974,459,000원

* 일반적인 경매 물건의 낙찰가율(70%~80%)을 적용한 단순 추정 범위는 약 682,121,300원 ~ 779,567,200원입니다.

* 주의: 상기 금액은 단순한 계산이며, 본 물건의 실제 시장 가치, 건축물의 상태, 명도에 소요되는 비용, 잠재적 수익성 등을 충분히 반영하지 못한 추정치입니다.

* 권장 입찰가 범위: 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 바탕으로, 약 7억 원 ~ 7.5억 원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 본 물건의 입지, 규모, 용도, 그리고 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려한 보수적인 추정치이므로, 반드시 최종 결정을 위한 심층적인 추가 조사 후에 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.