나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43301 [1] 경기도 평택시 고덕동 1887-3 고덕로자벨1 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2026.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리역(1호선)" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트)단지, 근린생활시설 및 상업업무용 건물 등이 소재하는 택지개발지구내 상업지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하2층 지상8층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2021-07-22) 외벽:석재붙임 마감 등, 내벽:인테리어 마감 등, 창호:샷시창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설(상호 "쿨 테라피")로 이용 중임.

설비내역

본적인 위생급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보기, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로와 접하고 남측으로 서정리역과 연계된 광장에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 경상만이 2026.3.6. 유치권신고(공사대금 25,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2. 2026.10.8. 신청채권로부터 유치권 신고에 대한 성립요건 흠결을 이유로 한 유치권배제신청서가 접수됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경43301 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1887-3 고덕로자벨1 4층404호 (신주소: 경기도 평택시 고덕갈평6길 25)

용도: 근린상가

감정가: 236,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 아OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.52㎡ (약 3.79평)

토지 지분: 12.52㎡ (약 3.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.30㎡ (약 14.31평)

건물 지분: 47.3㎡ (약 14.31평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리역(1호선)" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택(아파트) 단지, 근린생활시설 및 상업업무용 건물 등이 소재하는 택지개발지구 내 상업지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 서정리역(1호선)이 가까이 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

2.3. 건물 구조 및 사용승인일

철근콘크리트구조, 콘크리트슬래브 지붕의 지하 2층, 지상 8층 건물 내 제4층 제404호입니다.

사용승인일: 2021년 07월 22일

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 인테리어 마감 등

창호: 샷시창호 마감 등

2.4. 이용상태

현재 근린생활시설(상호 "쿨 테라피")로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

기본적인 위생급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보기, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용상태

세장형의 평지로, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

북측으로 중로와 접하고, 남측으로는 서정리역과 연계된 광장에 접해 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역: 고덕국제화지구

* 도로: 중로2류 (폭 15m~20m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택 취득 시에 한함)

2.9. 공부와의 차이

없음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부채권 총액: 311,667,748원

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (아산축산업협동조합, 2021.08.30. 접수, 채권액 204,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당권 외 갑구의 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 촉탁으로 인한 말소 대상이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 확인이 필요합니다.

3.2. 유치권 현황

* 유치권 신고: 경상만이 2026년 3월 6일 공사대금 25,000,000원을 유치권으로 신고하였으나, 성립 여부는 불분명하여 인수 또는 소멸 여부를 신중히 판단해야 합니다. 이는 본 물건의 주요 리스크 요인입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/사업자등록일: 2022년 08월 26일

* 배당신고일자: 2026년 03월 06일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수할 가능성은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 고덕동, 서정리역 일대는 고덕국제신도시의 중심 상업지역으로, 로데오거리, 다양한 근린생활시설, 상업업무용 건물 등이 밀집해 있습니다. 인근에 서정리역을 중심으로 먹자 상권이 형성되어 있으며, 관공서, 금융기관, 의료시설, 마트, 영화관 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 주요 상권 시설

* 대중교통: 서정리역(1호선) 초역세권

* 편의시설: 로데오거리, AK플라자, 극장, 마트, 병원, 관공서 (국민건강보험공단 등)

* 상업시설: 던킨도너츠 오픈 예정, 스크린골프장, 병원 등 입점

* 전통시장: 서정리 시장 인근에 위치

4.3. 집객 시설 및 잠재 고객

인근 대단지 아파트 단지 와 삼성전자, LG전자 등 산업단지가 배후 수요로 작용하며, 유동인구가 지속적으로 증가하는 추세입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서정리역 인근의 로데오거리, AK플라자, 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

주변에 서정리초등학교 등 교육시설이 위치해 있습니다.

5.3. 교통

1호선 서정리역을 통한 수도권 접근성이 우수하며, 차량 이용 시 중로 및 광장과 인접하여 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 존재

경상만이 신고한 유치권(공사대금 25,000,000원)의 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 공사대금을 부담해야 할 수 있으며 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 미상 임대차 관계

물건명세서에 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

비행안전구역, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서정리역 초역세권이라는 우수한 입지 조건과 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 주변 상권이 활발하며 배후 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 신고된 유치권의 성립 여부가 불분명하여 이에 대한 면밀한 권리 분석과 추가 조사가 필수적입니다. 유치권이 인정되지 않을 경우, 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서정리역 초역세권의 우수한 입지 및 교통 편의성.

* 2021년 사용승인된 신축 건물로 건물 상태 양호.

* 활발한 상권과 풍부한 배후 수요로 인한 임대 수익 잠재력.

* 근린상가로서 다양한 업종의 임대 가능성.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확함 (유치권 제외).

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건의 감정가는 236,000,000원이며, 이는 시장 가격 및 주변 시세를 반영한 것으로 보입니다. 다만, 불분명한 유치권의 존재로 인해 입찰 시에는 유치권 성립 가능성 및 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 임대차 관계 확인, 유치권 관련 법률 검토, 그리고 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석이 선행되어야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기보다는, 감정가격을 기준으로 하되 유치권 리스크를 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.