나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54149 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 696-2 프라임캐슬비동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 "와동초등학교"남서측인근에 위치하며 주위는 공동 주택밀집지역으로 도로변으로 근린생활시설이 소재하는 지역임.

교통상황

차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층내 제2층 제202호로, 외벽:치장벽돌,석재붙임마감 내벽:벽지,타일 등마감 창호:샷시이중창

이용상태

도시형생활주택(단지형)(방,거실,주방 겸 식당,욕실겸 화장실,발코니,현관 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수,난방,위생설비,도시가스,소화설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지토지로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로3류(폭 8m 미만)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

①`집합건축물대장`상 용도는 `도시형생활주택(단지형)`임
②주택도시보증공사(양도전:임차인 진강익)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.06.01. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 안산지원 2025타경54149 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 상세하게 분석하여 제공합니다.

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경54149 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 696-2 프라임캐슬비동 2층202호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상: 도시형생활주택(단지형))

감정가: 213,000,000원 (2억 1천 3백만원)

토지면적: 31.59㎡ (약 9.56평)

건물면적: 66.35㎡ (약 20.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동 "와동초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동 주택이 밀집된 지역이며, 도로변으로는 근린생활시설이 소재하여 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

주변에 초등학교와 근린생활시설이 위치하여 교육 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 15일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 가압류(을6)입니다.

3.2. 소유권 및 주요 권리사항

등기부등본상 소유권 변동 이력이 확인되며, 채무를 원인으로 한 가압류, 압류, 강제경매 등이 다수 설정되어 있습니다. 매각으로 인해 이러한 권리들은 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-12-28, 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 진 )

보증금: 215,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-12-28, 확정일자: 2020-12-28, 배당신고일자: 2023-12-19, 대항력: 없음

주택 임차권(을5)이 등기되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석되며, 주택도시보증공사(양도전:임차인 진 )로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출된 점을 미루어 볼 때, 해당 임차인으로 인한 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본 물건은 공동 주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 도로변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주거 밀집 지역 특성상 관련 업종의 상권 형성이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 경사슬라브 지붕의 5층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감되었으며, 창호는 샷시 이중창으로 시공되었습니다.

5.2. 이용 현황

내부는 도시형생활주택(단지형)으로 방, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

급배수, 난방, 위생, 도시가스, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 확인 불가

현장 방문 시 거주자의 프라이버시 침해, 잠금장치 등으로 인해 내부 구조, 하자 유무, 필요한 수리비 등을 구체적으로 확인하기 어려운 점이 있습니다. 경매 참가 전에 반드시 내부를 직접 확인하시어 예상치 못한 수리비 발생 등에 대비해야 합니다.

6.2. HUG 관련 조건 변경

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경은 추후 HUG와의 계약 이행이나 보증 관련 업무에서 예상치 못한 변수로 작용할 가능성이 있습니다. 제출된 확약서 내용이 명확히 이행되는지 여부를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 임대 관계 미상

현재 임대차 관계는 미상으로, 명도시 임대차 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 와동의 주거 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 권리상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 임차인 진강익의 대항력이 없다고 판단되는 점은 긍정적입니다. 다만, HUG 관련 특이사항과 내부 확인 불가라는 리스크 요소를 충분히 인지하고, 이를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 단원구 와동의 안정적인 주거 지역 내에 위치

* 비교적 최근인 2018년에 사용 승인된 건물로 관리 상태 양호 예상

* 임차인 대항력 부재 및 HUG 관련 조건 변경으로 권리 관계 명확화 가능성

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 60~75㎡)의 물건들이 2026년 7월경 9,800만원에서 12,000만원 사이에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(21,300만원) 대비 현저히 낮은 수준입니다.

물건의 전용 면적이 66.35㎡ (약 20.07평)인 점을 감안할 때, 최근 거래 사례의 최고가(61.07㎡, 11,800만원)를 기준으로 환산하면 약 12,800만원 수준으로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하면, 본 건의 시장 가치는 약 11,500만원에서 13,000만원 범위로 판단됩니다. 감정가가 시세보다 높게 책정된 점을 감안하여, 입찰 시에는 시장 가치 범위를 상회하지 않는 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가 범위는 105,000,000원 (1억 5백만원) ~ 130,000,000원 (1억 3천만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.