나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50020 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-2 아티스큐브2차 12층1219호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원민 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 " 남안산인터체인지 " 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집하여 소재하는 일반상업지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층/ 지상 28층 중 12층 1219호 및 15층 1512호로서, 외벽 : 인조석 판재 붙임 및 몰탈후 페인팅 마감 등. 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등. 창호 : 알루미늄 샷시 창호임. 사용승인일 : 2023. 10. 25 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 건물내 주차장시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 남측으로 왕복 4차선 도로, 북측으로 2차선 포장도로와 접하며 동측으로는 폭 약 8미터정도의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) 토지 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로 1류 (폭 20m~25m)(접함), 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간 : 2025.8.26~2026.8.25) - 기호(2) 토지 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로 1류 (폭 20m~25m)(접함), 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간 : 2025.8.26~2026.8.25)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2026타경50020 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-2, 아티스큐브2차 12층 1219호

용도: 오피스텔 (건축물대장 상 업무시설(오피스텔), 근린생활시설)

감정가: 267,000,000원

토지면적: 6.52㎡ (약 1.97평)

건물면적 (전용면적): 38.16㎡ (약 11.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 2023년 10월 25일

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "남안산인터체인지" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집하여 소재하는 일반상업지대임.

교통 상황: 본건까지 제반 차량 진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 무난함.

인접 도로 상태: 본 건 남측으로 왕복 4차선 도로, 북측으로 2차선 포장도로와 접하며 동측으로는 폭 약 8미터 정도의 보행자도로와 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로 1류(폭 20m~25m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 접함, 국가산업단지(시화국가산업단지), 반월특수지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (한국자산관리공사, 2025-04-04 접수, 324,000,000원). 본 경매로 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액: 884,837,790원.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

1.3. 상권분석

건물 개요: 아티스큐브2차는 2023년 10월 25일 사용승인된 신축 오피스텔로, 지하 1층, 지상 28층 규모이며, 본 물건은 12층에 위치함. 총 632호실이 있음.

주변 상권: 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집한 일반상업지대로, 시화국가산업단지 내에 위치하여 풍부한 직주근접 수요가 예상됨.

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 12월 13일: 269,700,000원 (19층, 38.16㎡)

* 2023년 12월 27일: 170,000,000원 (20층, 38.16㎡)

* 2026년 6월 9일: 168,000,000원 (24층, 38.16㎡) (미래 시점 거래 사례)

시세 분석: 제공된 최근 매매 사례 중 2024년 12월 거래가 269,700,000원(19층)과 본 건의 감정가 267,000,000원이 유사한 수준을 형성하고 있습니다. 이는 본 건물의 신축 연식과 입지 등을 고려할 때 적정한 시세로 판단됩니다. 다만, 2023년 및 2026년(미래) 거래가는 감정가 및 2024년 거래가보다 낮은 수준을 보여, 거래 시점 및 층수에 따른 가격 변동 가능성을 인지할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 오피스텔로서 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 건물 내 주차장시설 등이 구비되어 있음.

주변 시설: 본 건물이 위치한 성곡동 일대는 시화국가산업단지 내에 속해 있으며, 다양한 산업시설 및 관련 업무시설이 밀집해 있습니다. 단지 내 24시간 마트 등 편의시설 이용이 편리하다는 의견이 있습니다. 또한, 남측의 왕복 4차선 도로 등 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 이동이 용이합니다. 주변에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 특정 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수할 보증금이 없으나, 임대 관계가 미상으로 현재 점유 현황 및 세부적인 임대차 계약 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

토지거래계약 허가구역: 외국인 등이 토지를 취득할 경우 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용승인된 신축 오피스텔로, 비교적 최신 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 경기도 안산시 단원구 성곡동의 시화국가산업단지 인근 일반상업지역에 위치하여 직주근접 수요가 풍부하며, 교통망 또한 편리합니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 경매로 소멸될 예정이므로, 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점과 토지거래 허가구역에 해당한다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 (2023년 사용승인): 건물의 노후화에 따른 수선 유지보수 부담이 적고 현대적인 내부 시설 이용이 가능합니다.

우수한 입지: 시화국가산업단지 배후 주거지로 풍부한 임대 수요가 예상되며, 남안산인터체인지 인근으로 광역 교통망 접근성이 좋습니다.

권리관계 명확: 경매를 통해 권리 관계가 정리되어 안전하게 취득 가능합니다.

수익성 기대: 공실률이 낮은 산업단지 인근 지역 특성상 안정적인 임대 수익과 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 267,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적/층수): 269,700,000원 (2024년 12월, 19층)

최근 실거래가 (참고): 170,000,000원 (2023년 12월, 20층), 168,000,000원 (2026년 6월, 24층)

본 물건은 감정가와 유사한 수준의 최근 실거래가가 존재하며, 신축 건물이라는 점을 고려할 때 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 일부 거래 사례에서 가격 편차가 크게 나타나고, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 있으므로 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 인수 보증금(0원)을 제외한 상기 정보를 바탕으로 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.