나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50063 [1] 경기도 시흥시 미산동 350-15 해가든더클래식 102동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 미산동 소재‘신현솔숲공원’동측 인근에 위치하는 "해가든더클래식" 102동 4층 402호로서 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층건중 4층 402호로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감. 창호 : 샷시 창호.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비, 난방설비, 승강기설비, 위생설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 어린이공원(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2026타경50063 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 경기도 시흥시 미산동 350-15 해가든더클래식 102동 4층 402호

용도: 아파트

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 85.69㎡ (약 25.92평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 148.80㎡ (약 45.01평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 85.694㎡

건물 지분: 148.8㎡

1.3. 평가 정보

감정가: 449,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 시흥시 미산동 소재 '신현솔숲공원' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 9월 11일 접수된 달월신용협동조합의 근저당(374,400,000원)입니다. 이외 2026년 1월 7일 접수된 김종술의 강제경매(109,054,860원)가 있으며, 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 483,454,860원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-25

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 상태입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 즉, 낙찰자는 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차권을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 시흥시 미산동은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 주변에 신현솔숲공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 교육 시설(시흥매화초등학교, 검바위초등학교, 시흥신일초등학교 등)과 다양한 편의시설이 자리 잡고 있어 생활 편의성이 높습니다. 일반적인 주거지 주변에서 확인되는 상업 시설 외에 특별한 혐오 시설은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 해가든더클래식

주소: 경기도 시흥시 미산동 350-15 (미산로100번길 11)

사용승인일: 2009년 10월 05일

동수: 5동

세대수: 289세대

최고층: 21층

총 주차대수: 573대 (세대당 1.98대)

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소, 지하 전기차 충전기 12대.

5.2. 주변 편의시설

* 공원: 신현솔숲공원 인접

* 교육: 시흥매화초등학교, 검바위초등학교, 시흥신일초등학교 등

* 상업: 단지 인근 근린생활시설 및 상업 지역 위치

* 교통: 차량 및 대중교통 접근성 양호

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 '어린이공원(저촉)' 사항이 있으나, 현 아파트 이용에 직접적인 제약은 없을 것으로 판단됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 변동성에 따라 향후 매매 가격이 하락할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 미산동에 위치한 해가든더클래식 아파트입니다. 입지, 교통, 주변 환경 등 실거주 요건이 비교적 우수하며, 현재 임차인이 대항력 없이 거주하고 있어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 감정가 대비 채무 총액이 높아 정상적인 경매 절차를 통해 소멸될 권리가 많습니다. 다만, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 명도 부담이 적은 임차인 현황 (대항력 없음, 보증금 0원).

* 신현솔숲공원 인접 및 양호한 교통/생활 인프라.

* 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 최소화.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 3월 4억 8천만원, 2026년 5월 4억 6천만원)와 감정가(4억 4천9백만원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 460,000,000원으로 예상됩니다. 이는 인수해야 할 보증금이 없다는 점과 주변 시세를 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.