나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54173 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1266-6 뉴캐슬 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '상수리어린이공원' 북측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 제5층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 전기설비, 도시가스 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 노폭 약 30미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로) (접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-05-01) (한빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역 <소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 안산지원 2025타경54173 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1266-6 뉴캐슬 5층 501호

* 건물명: 뉴캐슬

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 216,000,000원

* 토지면적: 34.01㎡ (약 10.29평)

* 토지지분: 34.0125㎡ (약 10.29평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 71.60㎡ (약 21.66평)

* 건물지분: 71.6㎡ (약 21.66평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대OOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 제5층 건물 내 제5층 제501호

* 사용승인일: 2018년 06월 15일

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(한빛유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '상수어린이공원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편임.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 및 인접 대지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 30미터의 포장도로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

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* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2025년 06월 10일

* 확정일자: 2024년 12월 09일

* 배당신고일자: 2026년 01월 16일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 윤 (1차 보증금 증액분 6,000,000원 포함)

* 보증금: 46,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2025년 06월 10일

* 확정일자: 2026년 01월 16일

* 배당신고일자: 2026년 01월 16일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석 요약:

* 상기 임차인 윤 은 전입일자(2025.06.10)가 말소기준권리(2022.03.30)보다 늦고, '대항력 없음'으로 분류되어 있어 인수 대상이 아님.

* 인수되는 보증금 합계는 0원으로 분석됨.

* 등기부 요약:

* 등기부채권 총액: 279,146,796원

* 말소기준권리: 근저당 (두산천주교회신용협동조합, 2022-03-30)

* 말소 대상 권리: 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당 2건, 가압류 4건, 임의경매 1건 (모두 말소 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (지상권 개요만 있으나, 상세 내용은 미상)

1.3. 상권분석

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* 주변 매매/임대 정보 분석:

* 최근 2026년 7월 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같음.

* 에듀파크타운 (2022년식, 66.65㎡): 26,800만원

* 리슈빌(1276-26) (2020년식, 71.52㎡): 24,900만원

* 삼성빌리지 (2001년식, 59.83㎡): 10,500만원

* 본건 물건(뉴캐슬, 71.60㎡, 2018년식)은 리슈빌(71.52㎡, 2020년식)과 면적 및 건축 연도가 유사하여 직접적인 비교가 가능함.

* 리슈빌의 거래가액(24,900만원)을 기준으로 볼 때, 본건의 감정가(216,000,000원)는 시세 대비 낮게 평가되었을 가능성이 있음.

* 에듀파크타운(66.65㎡, 2022년식)의 경우, 26,800만원에 거래되어 제곱미터당 단가가 더 높게 나타나, 본건의 잠재적 시장가치가 더 높을 수 있음을 시사함.

* 상권 특성: 공동주택, 공원, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 상권으로 평가됨.

1.4. 생활정보

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* 주거 환경: 상수어린이공원 북측 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공함. 주변으로 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있음.

* 편의 시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음. (구체적인 쇼핑, 병원 등은 주변 탐문 필요)

* 교육 환경: 한빛유치원이 인근에 위치한 상대보호구역으로, 유아 교육 시설 접근성이 양호함.

* 기반 시설: 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 전기설비, 도시가스 난방설비 등이 완비되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역이었으나, 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25)이 종료되어 현재는 해당되지 않음. 따라서 매수 후 토지 거래에 대한 직접적인 제한은 없음.

* 임대 관계 미상: 감정평가서상 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있으나, 권리분석 결과 임차인 윤 의 대항력이 없어 명도 관련 문제는 없을 것으로 판단됨. 다만, 혹시 모를 미신고 임차인이나 점유자에 대한 사전 확인은 필요함.

* 혐오시설 유무: 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 주거 지역 분석으로는 인근에 혐오시설이 소재할 가능성은 낮다고 판단되나, 최종 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 권장됨.

1.6. 종합 의견

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본건 경매 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2018년 준공)이며 적정 규모의 전용면적을 갖추고 있음. 주변 입지 조건 및 교통 환경이 양호하며, 공원 등 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음. 권리관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이고 임차인의 대항력도 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨. 최근 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보여 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

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* 신축급 다세대주택: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며 관리가 용이함.

* 양호한 입지: 공원 인근의 쾌적한 주거 환경 및 편리한 교통 여건.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 유사 면적 및 연식의 매물이 감정가보다 높게 거래된 점을 고려할 때, 시세 차익 기대 가능.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없음.

1.8. 예상 입찰가

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최근 유사 물건 거래 사례(리슈빌 71.52㎡, 249,000,000원) 및 에듀파크타운(66.65㎡, 268,000,000원) 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건(71.60㎡)의 현재 시장 가치는 감정가(216,000,000원)보다 높을 것으로 판단됩니다.

본 물건의 잠재적 가치와 시세 상승 여력을 고려하여, 예상 입찰가는 약 240,000,000원에서 250,000,000원 사이를 제안합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 105%~110% 수준인 226,800,000원 ~ 237,600,000원에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 유연하게 대응하는 전략이 필요합니다.

따라서, 공격적인 입찰가로는 245,000,000원을 제시하며, 이는 유사 거래 사례인 249,000,000원에 근접하는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.