나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43313 [1] 경기도 평택시 이충동 4-1 뜰앤시아 나동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 이충동 소재 "이충중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제2층 제202호로서, 외벽 : 외장타일붙임 및 벽돌마감등. 창호 : 샷시창호등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임. (건축물현황도상 방3, 거실, 주방/식당, 화장실2, 드레스룸 등)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건부지 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경43313 (1)

소재지: 경기도 평택시 이충동 4-1 뜰앤시아 나동 2층202호

건물명: 뜰앤시아 나동

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 204,000,000원

토지면적: 69.45㎡ (약 21.01평)

토지지분: 69.4493㎡ (약 21.01평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평) (전용면적 기준)

건물지분: 59.94㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물정보

건축물 총괄표제부 정보:

대지면적: 1018㎡

건축면적: 381.96㎡

연면적: 1014.94㎡

총세대수: 14세대

총주차대수: 14대

준공일: 2017년 12월 18일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총층수: 4층

본건 위치: 나동 2층 202호

내부구조 (건축물현황도상): 방 3, 거실, 주방/식당, 화장실 2, 드레스룸 등

승강기: 1대 설치

2. 입지조건

2.1. 주변환경 및 교통

본건은 경기도 평택시 이충동 소재 "이충중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

본건 부지 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로 등을 통해 접근 가능합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

관련 법규에 따라 다음과 같은 용도지역 및 제한사항이 있습니다.

* 자연녹지지역

* 자연취락지구

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 상대보호구역

* 절대보호구역

* 비행안전제6구역 (전술)(해발 56m-140m 미만)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 국토부 공고, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택 취득 시)

3. 권리분석

3.1. 매각물건 개요

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

강제경매로 진행되며, 채권자는 한국주택금융공사입니다. (말소기준권리)

등기부상 채권 총액은 약 240,754,262원 (강제경매 채권액)이며, 임차인의 보증금은 215,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리(갑3. 강제경매)보다 선순위인 을구 3번 주택임차권(장민석)이 등기되어 있습니다.

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 임차권(을구 3번)을 매수인이 인수해야 합니다.

이는 매각으로 인한 배당에서 임차인의 보증금 215,000,000원이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수한다는 의미입니다.

제공된 내부 요약 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서 상의 '매수인 인수' 문구에 따라 임차인의 보증금 잔액 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장민석

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-03

* 확정일자: 2023-03-14

* 배당신고일자: 2024-05-08

* 대항력: 있음

비고: 위 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

해당 물건은 도시형생활주택으로, 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있습니다.

일상생활에 필요한 근린생활시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 최근 시세 동향

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2002년경 건축된 유사 건물(상아맨션)의 최근 매매 사례는 약 13,500만원에서 15,000만원 수준입니다.

이는 본건과 동일 단지는 아니나, 인근 지역의 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본건(뜰앤시아)은 2017년경 준공되어 신축 연차가 더 짧다는 점을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

이충중학교 인근의 주거 지역에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

단지 내 공동주택(도시형생활주택)으로 구성되어 있으며, 주거 환경은 보통 수준입니다.

5.2. 건물 내부 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층에 위치합니다.

내부에는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸 등이 갖추어져 있습니다.

위생, 급배수, 승강기, 난방(도시가스) 설비가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수입니다.

임차인 장민석의 보증금 215,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 합니다.

이는 감정가(204,000,000원)보다 높은 금액이므로, 배당 순위에 따라 매수인의 총 부담액이 증가할 수 있습니다.

6.2. 토지이용 제한

본 물건은 자연녹지지역, 비행안전제6구역 등 토지이용에 일부 제한이 따르는 지역에 포함되어 있습니다.

향후 건축 행위 등 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

외국인 주택 취득 시 토지거래허가구역에 해당하므로, 외국인 매수자는 추가적인 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 이충동의 도시형생활주택으로, 적절한 면적과 설비를 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 215,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 하는 중대한 리스크가 있습니다.

이로 인해 매수인의 총 투자 비용이 예상보다 높아질 수 있으며, 이에 대한 철저한 분석이 필요합니다.

인근의 신축 아파트 단지 개발 동향 등을 고려하면 장기적인 가치 상승을 기대할 수도 있으나, 임차인 문제 해결 없이는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 평택시의 도시 개발 호재에 따른 장기적인 가치 상승 기대

* 전용면적 59.94㎡(약 18평)의 실거주 및 임대 가능한 면적

* 이충중학교 인근의 생활 편의성

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(204,000,000원) 및 주변 시세(약 13,500만원~15,000만원)를 참고하되, 인수해야 할 임차인 보증금 215,000,000원이라는 상당한 부담을 감안하여 산정해야 합니다.

매수인의 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 물건의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

현재 파악된 시세(약 13,500만원~15,000만원)와 인수 보증금(215,000,000원)을 고려할 때, 총 예상 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

따라서, 본건의 낙찰 후 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총액(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시장 가치(약 14,500만원) 범위 내에서 이루어질 수 있도록 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 인수 보증금 부담을 고려하여, 시장 가치보다 낮게 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 물건의 시장 가치와 임차인 인수 보증금 부담을 고려한 추정치이며, 실제 낙찰가 및 최종 부담액은 법원 배당 절차 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 인수되는 보증금의 정확한 잔액을 반드시 확인하고, 총 예상 비용과 수익성을 면밀히 분석 후 입찰하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.