나이스옥션 법원경매 평택 2025타경1017 [1] 경기도 평택시 장당동 492-38 더라움 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "효명중학교" 북서측 인근에 위치하는 "더라움 제2층 제201호 ~ 제206호, 제3층 제301호 ~ 제306호, 제4층 제401호, 제402호"이며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량출입이 가능하고, 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 내 제2층 제201호 ~ 제206호, 제3층 제301호 ~ 제306호, 제4층 제401호, 제402호로서, ㆍ외벽 : 석재 타일 붙임, 치장벽돌 마감 등 ㆍ내벽 : 무늬코트 마감, 기타 인테리어 마감 등 ㆍ창호 : 하이새시 마감 등으로서, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

기호(1,2) : 다세대주택(거실, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 기호(3~6) : 다세대주택(거실, 방, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 기호(7,8) : 다세대주택(거실, 욕식 등)으로 이용 중입니다. 기호(9~12) : 다세대주택(거실, 방, 욕실 등)으로 이용 중입니다. 기호(13) : 다세대주택(거실, 욕식 등)으로 이용 중입니다. 기호(14) : 다세대주택(거실, 방3, 드레스룸, 욕실2 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

통상적인 위생 급ㆍ배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지와 대체로 등고ㆍ평탄한 자루형 토지로서, 5필 일단의 "다세대주택 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 12M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 평택시 장당동 492-38, 경기도 평택시 장당동 492-20, 경기도 평택시 장당동 492-47 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다. 경기도 평택시 장당동 491-10, 경기도 평택시 장당동 492-48 : 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26. ~ 26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다.

공부와의 차이

1) 공부와의 차이 : 해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2) 기타참고사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각, 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경1017 (1)

소재지: 경기도 평택시 장당동 492-38 더라움 2층 201호

건물명: 더 라움

용도: 다세대주택

감정가: 460,000,000원

토지면적: 147.46㎡ (약 44.58평)

토지지분: 147.46360000000007㎡

건물면적: 155.48㎡ (약 47.02평)

건물지분: 155.48㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 별도등기

주의사항: 일괄매각, 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "효명중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

등기부현황

말소기준권리: 수원화성오산축산업협동조합 근저당 (접수일자: 2015-07-08)

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 강병식

* 근저당: 수원화성오산축산업협동조합 (말소 예정)

* 주택임차권: 황혜지 (말소 예정)

* 압류: 평택시안중출장소장 (말소 예정)

* 강제경매: 김성필 (말소 예정)

* 압류: 평택세무서장 (말소 예정)

* 임의경매: 수원화성오산축산업협동조합 (말소 예정)

등기부 채권 총액: 768,400,000원

임차인 현황

* 강석재: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-15, 대항력 없음

* 오신석: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-05-23, 대항력 없음

* 홍상훈: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 미상, 대항력 없음

* 황인창: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-07-20, 확정일자 2020-07-20, 배당신고일자 2026-01-15, 대항력 없음

* 황혜지: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-25, 확정일자 2021-11-19, 배당신고일자 2026-02-06, 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

건물과의 관계

매각물건은 토지와 건물이 일괄매각 대상이나, "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 주의사항이 존재합니다. 이는 토지 소유권이나 대지권과 관련된 복잡한 문제가 있을 수 있음을 시사하므로, 등기부등본 및 관련 서류를 상세히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 주변 거래 정보는 "삼성명가씨동(493-11)" 및 "삼성타운4차(492-34)"로, 본건 건물("더라움", 492-38)과는 다른 단지이지만 인접 지역으로 시세 참고가 가능합니다.

* "삼성명가씨동" 60.92㎡ (2013년식) 2024년 5월 17,000만원 거래 (약 279만원/㎡)

* "삼성명가씨동" 66.32㎡ (2013년식) 2025년 12월 15,000만원 거래 (약 226만원/㎡)

* "삼성타운4차" 16.8㎡ (2014년식) 2026년 2월 4,900만원 거래 (약 291만원/㎡)

본건 건물(155.48㎡)은 비교적 면적이 넓은 편입니다. 인근 유사 면적의 거래 사례가 부족하여, 위 제공된 자료를 기반으로 면적당 가격을 추정하면 다음과 같습니다.

두 개의 유사한 면적(60.92㎡, 66.32㎡)의 평균 가격은 약 252만원/㎡입니다.

이를 본건 건물 면적(155.48㎡)에 적용 시 추정 시세는 약 39,300만원 수준입니다. (155.48㎡ * 252만원/㎡ ≈ 39,301만원)

감정가 대비 시세 평가

본건의 감정가는 46,000만원입니다. 추정 시세 범위(약 35,000만원 ~ 45,000만원)와 비교했을 때, 감정가가 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히, "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 특이사항을 고려할 때, 감정가가 실제 매수자가 부담할 총비용을 완벽히 반영하지 못할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 2층 201호이며, 2014년에 건축되었습니다. 외벽은 석재 타일 및 치장벽돌, 내벽은 무늬코트 및 기타 인테리어 마감으로 되어 있으며, 전반적인 관리 상태는 보통입니다.

건축년도: 2014년

이용상태: 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. (구체적인 내부 구조 정보는 제공된 이용상태 항목 참조)

설비내역: 통상적인 위생 급·배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

인근 시설

* 학교: 효명중학교 북서측 인근에 위치

* 주위: 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재

1.5. 잠재적 리스크

대지권 관련 별도 등기

가장 큰 위험 요소는 "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 점입니다. 이는 건물과 토지의 소유권이 분리되어 있거나, 토지에 별도의 권리관계가 설정되어 있어 경매 절차에서 건물만 매각되거나 토지 소유권 확보에 문제가 발생할 수 있음을 의미합니다. 이 부분에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

중복사건, 공동담보

중복사건 및 공동담보로 인한 경매 절차의 복잡성이 존재합니다. 이는 여러 채권자가 동일 부동산에 대해 권리를 행사하고 있음을 나타내며, 낙찰 후 법적 절차 진행 시 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

혐오시설 여부

주변 환경이 아파트단지, 상가, 학교 등으로 구성되어 있어 일반적인 주거 지역으로 판단됩니다. 현재까지 파악된 정보 및 간략한 주변 검색 결과상 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 넓은 면적을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 건물 자체의 상태도 양호한 편입니다. 임차인 전원이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

그러나 "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 중대한 리스크가 존재합니다. 이로 인해 토지 소유권 확보에 문제가 발생할 수 있으며, 이는 부동산 가치에 치명적인 영향을 줄 수 있습니다. 이러한 불확실성 때문에 감정가 대비 시세가 높게 형성되었을 가능성이 있으며, 투자 결정 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 넓은 전용면적(155.48㎡)을 가진 다세대주택입니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 주거 지역에 위치하여 기본적인 주거 환경은 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 중대한 리스크를 내포하고 있어, 정확한 시세 파악 및 권리 분석이 선행되어야 합니다. 이를 간과할 경우 큰 손실로 이어질 수 있습니다.

현재 감정가는 46,000만원이며, 주변 시세 추정가는 약 35,000만원 ~ 45,000만원으로 분석됩니다.

존재하는 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근한다면, 35,000만원 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 토지 관련 문제가 해결될 경우 시세 반영이 가능하나, 그렇지 않을 경우 가치가 크게 하락할 수 있음을 유념해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 35,000만원 ~ 40,000만원 범위 내에서, 권리관계 및 토지 문제 해결 가능성을 철저히 검토한 후 결정하는 것을 권장합니다. 단일 예상 입찰가로는 36,000만원을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.