나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35560 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 131-1 서해그랑빌 2동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "부천북초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 경량철골조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제4층 제401호로서 외벽 : 치장타일붙임 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공부상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26~2026.8.25)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본물건정보

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 131-1 서해그랑빌 2동 4층401호

* 건물명: 서해그랑빌 2동 401호

* 용도: 도시형생활주택 (공동주택 - 단지형다세대주택)

* 건축년도: 2018년 5월 사용승인

1.2. 면적정보

* 토지면적: 39.05㎡ (약 11.81평)

* 토지 지분: 39.05㎡

* 건물면적: 56.51㎡ (약 17.09평)

* 건물 지분: 56.51㎡

1.3. 경매정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35560 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 감정가: 280,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 소재하며, "부천북초등학교" 남서측 인근에 위치함.

* 주변은 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획및제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천북초), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26~2026.8.25)

3. 권리분석

3.1. 권리현황

* 소유권 보존 (2018-05-08), 소유권 이전 (2019-02-12, 2021-03-09)

* 주택임차권 (남은송, 2023-06-29 등기, 보증금 305,000,000원) - 말소 예정

* 압류 및 가압류 다수 (수원세무서, 수원시, 동수원세무서, 국민건강보험공단, 부천시, 서울특별시, 창원시, 주식회사제니스자산관리대부) - 모두 말소 예정

* 강제경매 개시결정 (주택도시보증공사, 2026-01-02 등기, 보증금 305,000,000원) - 말소기준권리

* 총 채권액: 315,480,807원

3.2. 임차인정보

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG) - 남

* 보증금: 305,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-16

* 확정일자: 2021-01-21

* 배당신고일자: 2023-06-29

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 (등기부상 대항력은 없으며, HUG 인수 조건 변경 및 말소동의 확약서 제출 등으로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됨)

3.3. 말소기준권리및소멸/인수여부

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 (2026-01-02)

* 매각으로 인해 위 권리보다 후순위인 모든 권리(압류, 가압류, 주택임차권 등기 등)는 소멸됨.

* 물건명세서상 을구 순위 7번 주택임차권등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실제 매각 시에는 소멸될 것으로 보이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래가 존재함.

* 2026년 7월 거래된 "다올빌리지5차" (2018년식, 56.58㎡ 전용면적)는 198,000,000원에 거래됨. 본건의 전용면적(56.51㎡)과 유사함.

* 2026년 7월 거래된 "성도빌라" (1996년식, 50.76㎡ 전용면적)는 130,000,000원에 거래됨. 본건보다 연식이 오래됨.

* 2026년 7월 거래된 "아인캐슬더파크" (2026년식, 59.49㎡ 전용면적)는 475,000,000원에 거래됨. 신축 건물로 시세가 높게 형성되어 있음.

* 본건의 감정가(280,000,000원)는 최근 거래된 유사 물건(다올빌리지5차)의 시세보다 약간 높은 수준으로 볼 수 있으나, 신축 건물(아인캐슬더파크)과의 간극이 큼.

* 본건의 건물 사용승인 연도(2018년)를 고려할 때, "다올빌리지5차"와 비슷한 시세 형성 가능성이 있음.

4.2. 전월세시세분석

* 제공된 전월세 JSON 정보는 매매 정보와 동일한 내용을 포함하고 있어, 실제 전월세 시세 파악에는 한계가 있음.

* 다만, 임차인으로 HUG가 등기되어 있고 보증금이 305,000,000원인 점은 해당 물건의 과거 임대 시세가 높았음을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 소규모 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용 가능함.

5.2. 교육시설

* 부천북초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

5.3. 혐오시설

* 주변에 인근 학교 및 주거지역의 특성상 심각한 혐오시설은 확인되지 않음.

* 본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 근린생활시설 및 주택이 밀집한 지역임.

6. 잠재적리스크

6.1. HUG인수조건변경

* HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아, 낙찰 후 추가적인 계약 조건이나 절차가 발생할 수 있음.

6.2. 선순위임차권(대항력없음)

* 임차인 남 은 전입일자(2021-02-16)가 말소기준권리(강제경매 개시결정 2026-01-02)보다 앞서지만, 등기부상 대항력이 없는 것으로 분석됨.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며 임차인의 보증금 관련 사항이 HUG와 연결되어 있는 점을 고려할 때, 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 관련 세부 절차 및 HUG와의 조건 변경 내용을 명확히 확인해야 함.

* 상세 임대 내역이 미상이며, 차임이 0원인 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요함.

6.3. 기타

* 건축 연도가 2018년으로 비교적 최근이나, 장기적인 건물 노후화 가능성을 고려해야 함.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등의 제한이 있음. 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25) 내 낙찰 시 허가 절차가 필요할 수 있으나, 현재 시점(2026-08-31) 기준으로 이미 허가 기간이 만료되었음.

7. 종합의견

* 본건은 부천시 원미동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 최근 건축 연도를 가지고 있음.

* 권리분석상 말소기준권리보다 선순위 임차권이 존재하나, 대항력이 없고 HUG 관련 조건으로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높음.

* 다만, HUG 인수조건 변경 및 상세 임대 내역 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로 철저한 사전 조사가 필요함.

* 최근 실거래가 정보를 바탕으로 볼 때, 감정가는 적정하거나 다소 높게 책정된 것으로 보임.

8. 투자포인트

* 신축급(2018년식) 건물로 즉시 거주 또는 임대 가능.

* 부천북초등학교 인근의 우수한 학군 및 주거 환경.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적을 것으로 예상 (단, HUG 관련 세부 조건 확인 필수).

* 최근 주변 거래 사례 대비 시세 차익 가능성.

9. 예상입찰가

* 본건의 전용면적(56.51㎡)과 유사한 "다올빌리지5차"의 최근 거래가(198,000,000원)를 고려함.

* 건축 연도가 비슷하고, 감정가가 280,000,000원인 점을 감안하여 보수적으로 접근.

* HUG의 임차 보증금(305,000,000원)은 인수 보증금이 아니므로 입찰가 산정 시 제외함.

* 본건의 감정가(280,000,000원)는 최근 거래가(198,000,000원)보다 약 8,200만원 높음.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로는 감정가의 70~80% 수준, 적극적으로는 80~90% 수준을 고려할 수 있음.

* 보수적 예상 입찰가: 감정가의 75% 수준 → 210,000,000원

* 적정 예상 입찰가: 감정가의 85% 수준 → 238,000,000원

* 최종 입찰가는 현장 조사, 추가적인 시세 확인, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.