나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35554 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 165-13 에스엠빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2026.01.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '역곡역' 남동측 인근에 위치한 에스엠빌 제3층 제301호로서, 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장 및 '역곡역'이 소재하여 대중교통상황 은 무난시됨.

건물의 구조

본건 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 301호로서, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2016.05.20) 외 벽 : 타일마감 등 창 호 : 새시창임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사각형 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 필지 남동측 약 6 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 괴안동 165-13번지 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m)(미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.2 5.)) ■ 괴안동 165-14번지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구 역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관계 는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35554 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 165-13 에스엠빌 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 278,000,000원

* 토지면적: 32.16㎡ (9.73평)

* 토지지분: 32.16㎡ (9.73평)

* 건물면적: 51.91㎡ (15.70평)

* 건물지분: 51.91㎡ (15.70평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 명시된 내용 없음

* 특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 에스엠빌 3층 301호 다세대주택입니다.

'역곡역' 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

1.1. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

'역곡역'이 가까이 있어 역곡역을 중심으로 한 교통망 이용이 가능합니다.

1.1. 3.토지 이용계획 및 제한상태

* 괴안동 165-13번지: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

* 괴안동 165-14번지: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

또한, 해당 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있었습니다 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

이 기간 내에 거래 시 허가가 필요했으나, 현재 경매 진행 시점(2025타경 35554)에 따라 허가 구역 지정 만료 여부를 확인해야 합니다. (제공된 정보 상 허가구역 지정 기간은 2026년 8월 25일에 만료됩니다.)

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 주택도시보증공사 명의의 강제경매 개시 결정 등기(접수일자: 2026-01-02, 권리분석 상 갑9)입니다.

1.2. 2.인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 말소되는 권리가 대부분이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

을구 순위 3번 주택임차권등기(배한열)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다.

1.2. 3.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (배 )

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-08-31

* 확정일자: 2021-08-31

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 보증금 270,000,000원은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 처리되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 4.집행력 있는 정본

본 경매는 주택도시보증공사의 신청에 따른 강제경매이며, 집행력 있는 정본에 의해 진행되었습니다.

(말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기)

1.2. 5.등기부 요약

* 소유권 변동: 구본선 -> 김재호 -> 박주혁 (매매) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 임차권: 을구 3번 배한열의 주택임차권(270,000,000원)이 등기되었으나, 말소 예정으로 확인됩니다.

* 경매 개시: 갑구 9번 주택도시보증공사의 강제경매(270,000,000원)가 말소기준권리가 되었습니다.

* 총 채권액 (등기부 기준): 270,000,000원

1.3. 상권분석

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 동향을 파악할 수 있습니다.

* 에덴빌라 (1986년 건축, 연립주택):

- 전용면적 약 38.88㎡ (약 11.8평) 기준, 2026년 7월 실거래가는 17,000만원 ~ 17,500만원 수준입니다.

- 평당 가격은 약 144만원 ~ 148만원으로 형성되어 있습니다.

* 삼성펠리스5차 (2016년 건축, 다세대주택):

- 전용면적 약 34.7㎡ (약 10.5평) 기준, 2026년 7월 실거래가는 21,200만원입니다.

- 평당 가격은 약 201.9만원으로 형성되어 있습니다.

본건 에스엠빌(2016년 건축, 다세대주택)은 전용면적 51.91㎡ (약 15.7평)입니다.

삼성펠리스5차와 건축 연도가 같고 주택 유형도 동일하나, 본건의 면적이 약 1.5배가량 더 넓습니다.

삼성펠리스5차의 평당 가격(201.9만원)을 기준으로 본건의 시가를 산정하면 약 31,700만원 (15.7평 * 201.9만원/평) 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 27,800만원보다 높은 시세로, 경매 물건의 감정가가 시세 대비 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 주변이 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

* 편의시설: 역곡역 인근 상권 및 버스 정류장을 통해 다양한 편의시설 접근이 가능합니다.

* 교통: 역곡역을 이용한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 과거 토지거래허가구역으로 지정되어 있었으나, 지정 기간(2026년 8월 25일 만료) 이후 경매 절차가 진행될 경우 허가 필요성은 없을 것으로 보입니다. 다만, 경매 시점에 따라 확인 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 점유자 파악 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다. (다만, 제공된 정보상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.)

* HUG 인수조건 변경: HUG 보증 관련 조건 변경으로 인해 명확한 인수 조건이 확인되어야 하지만, '인수 보증금 0원' 표기는 매수자 부담이 없음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구 괴안동에 위치한 신축(2016년 준공) 다세대주택으로, 역곡역 역세권에 해당하여 입지 조건이 우수합니다.

권리 분석상 인수할 권리 및 보증금이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 과거 토지거래허가구역이었던 점과 임대 관계가 명확히 확인되지 않은 점은 소유권 취득 후 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

비교 대상 물건 대비 넓은 면적과 신축 연도를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 높을 가능성이 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 역곡역 이용 편리.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 권리 관계 명확: 인수할 권리 및 보증금 없음 (인수 보증금 0원).

* 시세 대비 저평가 가능성: 유사 신축 다세대주택의 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 추정됨.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사에 유리.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 278,000,000원입니다.

주변 유사 신축 다세대주택의 실거래가 및 본건의 넓은 면적을 고려할 때, 시세는 약 317,000,000원 수준으로 추정됩니다.

인수할 보증금이 없고 권리 관계가 명확하므로, 감정가 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

잠재적 가치 상승과 경쟁 입찰 가능성을 감안하여, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.