나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35558 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 603-5 메이채 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상건물은 경기도 부천시 소사구 송내동에 소재하는 "부천남중학교" 북측인근에 위치하며, 부근일대는 소규모 아파트단지, 연립주택 등 공동주택과 일부 근린상가 등으로 형성된 공동 주택지대로 제반 주거환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상건물까지 제반 차량 접근이 가능하며, 북측 인근 경인로변의 시내버스정류장까지 도보로 약 5분 ~ 8분 정도 소요되고 북서측 근거리의 전철역(1호선 중동역)까지 도보로 약 20여분 정도 소요되는 바 제반 대중교통상황은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건물 내 9층 903호로서 2020.12.15.일 사용승인되었으며, 외 벽: 시멘트물탈위 페인트 및 일부 석재판넬 등 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 창 호: 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.(방3, 욕실1 등(별지 "내부구조도" 참조))

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비 되어 있으며, 공동설비로 승강기설비, 소방설비(옥내 소화전 등) 및 도시가스 공급설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북향 완경사지대에 소재하는 가장형의 평탄한 토지로 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 8미터 정도의 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 제2종일반주거지역으로 소로2류(폭 8m~10m)(접합)이며, 가축사육제 한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천남중-부천 교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(샛별유치원-부천교육지원청문 의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성주초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(해아유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이고 기타 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 임대관계는 관계인 부재로 조사하지 못하였으나 등기사항전부증명서상 주택임차 권 등기 되어있음. - 기 타: 현장조사시 거주인 부재로 자세한 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면, 탐문 등에 의한 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35558 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 603-5 메이채 9층 903호

건물명: 메이채

용도: 아파트

층/호수: 9층 903호

사용승인일: 2020년 12월 15일

감정가: 334,000,000원

토지면적: 26.29㎡ (약 7.95평)

건물 전용면적: 54.08㎡ (약 16.36평)

건물 총 공급면적: 제공되지 않음 (전용면적 기준)

건물/토지 일괄매각 여부: 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

해당 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치하며, '부천남중학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 소규모 아파트 단지, 연립주택 등 공동주택과 일부 근린상가가 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통

* 차량 접근이 용이한 편입니다.

* 인근 경인로변 버스정류장까지 도보로 약 5분 ~ 8분 소요됩니다.

* 1호선 중동역까지는 도보로 약 20분 정도 소요됩니다.

2.3. 도로

* 건물의 서측으로 폭 8미터 정도의 소로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 제2종일반주거지역입니다.

* 기타 법규상 제한사항으로는 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등이 있으며, 외국인 등 토지거래 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정된 바 있습니다.

* 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(부천남중학교, 샛별유치원, 성주초등학교, 해아유치원 인근)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 2022년 1월 6일자 부천시 압류 등기가 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부상 권리 요약

* 소유권보존 (2020.12.21)

* 공유자전원지분전부이전 (2021.05.14, 매매)

* 주택임차권 (2023.05.19, 말소) - 송성진, 339,000,000원

* 압류 (2022.01.06, 말소) - 부천시

* 가압류 (2022.03.04, 말소) - 영일자산관리대부유한회사

* 압류 (2022.03.17, 말소) - 국민건강보험공단

* 강제경매 (2026.01.02, 말소) - 주택도시보증공사

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(송성진)

* 보증금: 339,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-26

* 확정일자: 2021-04-12

* 배당신고일자: 2023-05-19

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

3.4. 인수되는 권리

* 없음. 을구 1번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었고, 해당 임차인에게 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.5. 등기부채권 총액

* 352,011,935원

4. 상권분석

* 물건지 주변은 소규모 아파트 단지와 연립주택이 주를 이루는 공동주택 지대입니다.

* 일부 근린상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 주요 교육 시설: 부천남중학교, 성주초등학교, 샛별유치원, 해아유치원 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 교통 편의 시설: 북측 경인로변 버스정류장이 도보 5~8분 거리에 있으며, 1호선 중동역까지 도보 20분 거리입니다.

* 주변 편의 시설: 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다. 병원, 대형마트 등 추가적인 편의시설은 중동역 또는 부천시청역 인근으로 이동 시 이용 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다. 다만, 잠재적 혐오시설 유무에 대해서는 추가적인 현장 조사 및 민원 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 거주인이 부재하여 정확한 내부 구조 및 이용 상태 확인에 어려움이 있었습니다. 이는 건축물대장 현황도면 및 탐문 등을 통해 간접적으로 파악해야 하므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 학교 인근의 상대보호구역 및 지정된 기간 동안의 토지거래계약허가구역 지정은 향후 건물 이용 및 거래에 일부 제한을 줄 수 있습니다. (허가구역 기간은 2026년 8월 25일자로 종료되었으나, 경매 진행 시점에는 유효한 제한이었습니다.)

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와 관련된 인수조건 변경 사항은 경매의 특성상 이해관계자 간의 복잡한 채권·채무 관계를 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연차가 짧은 아파트로, 기본적인 주거 환경과 편의시설을 갖춘 입지에 위치하고 있습니다. 등기부상 인수할 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 상태에 대한 제한적인 확인과 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 연식의 아파트 (2020년 12월 사용승인)

* 권리상 인수 부담이 없는 깨끗한 물건

* 도보권 버스정류장 및 인근 지하철역 이용 가능

* 주거 밀집 지역 내 기본적인 편의시설 접근성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 334,000,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 부동산 시장 동향 및 유사 물건 실거래가 비교

* 향후 예상되는 시세 변동 추이

* 부동산 경매 관련 제반 비용 (취득세, 법무비용 등)

* 임차인 보증금 인수 금액 없음 (0원)

상세한 시장 조사 및 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.