나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35556 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 287 아이파크숲 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종로119번길에 위치하며, 주위는 각급학교, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2017년 2월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 5층 501호로서, 외벽: 벽돌, 페인팅 마감 창호: 샷시 이중창호임. (사용승인일:2017-02-10)

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각 정리된 장방형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8, 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대 보호구역(수주초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 부천시 오정구 고강동 287 아이파크숲 5층 501호에 대한 경매 물건 정보를 제공합니다.

사건번호: 부천지원 2025타경35556 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 287 아이파크숲 5층 501호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 258,000,000원

토지 면적: 37.27㎡ (약 11.27평)

토지 지분: 37.2744㎡ (약 11.27평)

건물 면적: 69.02㎡ (약 20.88평)

건물 지분: 69.02㎡ (약 20.88평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 오정구 원종로119번길에 위치하며, 주변에는 각급 학교, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다. 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터, 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다. 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 소로3류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한 구역, 항공표면, 상대 보호구역(수주초), 과밀억제권역에 해당합니다. 현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 9월 23일 접수된 을1 근저당권(채권최고액 260,000,000원)입니다.

임차인 현황에 따르면 주택도시보증공사(심종구)가 보증금 300,000,000원에 전입일자 2021년 7월 30일, 확정일자 2021년 7월 5일로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 등기부등본상 주택임차권(을2) 또한 말소 처리되어 있습니다.

따라서, 본 경매 물건은 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담 있는 권리(임차권 등)는 없을 것으로 예상됩니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단되며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 부동산 거래 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 유사 다세대 주택의 실거래가가 형성되어 있습니다.

- 2001년식, 57.21㎡ 면적의 주택이 15,500만원에 거래 (평당 약 270.9만원)

- 1989년식, 28.34㎡ 면적의 주택이 7,000만원에 거래 (평당 약 247.0만원)

- 1998년식, 37.26㎡ 면적의 주택이 8,900만원에 거래 (평당 약 238.9만원)

이러한 주변 실거래가 추이를 분석해 볼 때, 본건과 유사한 면적(69.02㎡)의 주택은 약 174,100,000원 내외의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다. 이는 본건의 감정가 258,000,000원과 비교했을 때 상대적으로 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 2017년 2월 10일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층 501호입니다. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 각 층에 한 가구만 있는 구조로, 건물 현관 및 우편함 표기 방식에 대한 참고사항이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 진행 및 잔금 납부 일정이 허가 기간 이후로 도래할 경우, 관련 규정 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 추가적인 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 강제 경매를 진행함에 따라, HUG 인수 조건 변경 사항이 거래 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2017년식 비교적 신축 건물로 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 또한, 각 층 1세대 구조로 독립적인 주거 환경을 제공합니다. 다만, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점, 토지거래허가구역이라는 점, 임대차 관계가 미상이라는 점은 입찰 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 앞선 임차권이 있으나 대항력이 없어 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 단독세대 구조: 각 층에 한 가구만 있어 독립적인 주거 생활이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건 건물의 현재 시장 가치는 약 174,100,000원 내외로 추정됩니다. 그러나 감정가는 258,000,000원으로 책정되어 있어 상당한 차이를 보입니다.

본 물건의 낙찰 예상가는 주변 시세, 감정가와의 격차, 그리고 토지거래허가구역 및 임대차 미확인 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재로서는 시세 수준인 170,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 신중한 접근이 필요할 것으로 보입니다.

주변 지역(고강동)의 재건축 및 가로주택정비사업 계획이 일부 추진되는 점()은 장기적인 관점에서 긍정적 요인이 될 수 있으나, 이는 단기적인 입찰가 산정보다는 투자 결정 시 참고 사항으로 고려하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.