나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35564 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임비동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '오정초등교' 동측 인근에 위치 하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일 : 2020.01.23.)내 3층 301호로서 외벽 : 벽돌치장쌓기 등임. 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임. 창호 : 하이새시창호 및 알루미늄새시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 평지인 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 및 약 3미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,항공표면<공항시설법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서 용도는 공동주택인데, 집합건축물대장(표제부)상 용도는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)이고 집합건축물대장(전유부)상 용도는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35564 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임비동 3층 301호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 276,000,000원

토지면적: 33.17㎡ (약 10.03평)

건물면적 (전용면적): 51.94㎡ (약 15.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

건축년도: 2020년 01월 23일 사용승인

2. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '오정초등교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거 지역입니다.

* 교통: 제반 차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 서측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 및 약 3미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑구 3번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026-01-02 접수)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 김 (주택도시보증공사(HUG)): 보증금 279,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-31, 확정일자 2021-03-05, 배당신고일자 2023-05-01.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석 요약:

* 등기부상 김 씨의 주택임차권은 말소 예정입니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어, 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월, 원종동 215-9 (2023년 건축, 72.45㎡): 26,900만원 (약 371.36만원/㎡)

* 2026년 7월, 원종동 349-1 (1989년 건축, 41.16㎡): 12,000만원 (약 291.55만원/㎡)

* 2026년 7월, 원종동 364-6 (2019년 건축, 48.63㎡): 25,300만원 (약 520.26만원/㎡)

* 본건(2020년 건축, 51.94㎡)의 감정가는 27,600만원 (약 531.38만원/㎡)으로, 최근 실거래가 중 연식과 면적이 유사한 사례(원종동 364-6)와 비교 시 시세와 부합하거나 소폭 높은 수준으로 평가되었습니다.

* 전반적으로 원종동 지역의 다세대/도시형생활주택 시세는 연식, 면적, 상태에 따라 편차가 있으나, 본건은 비교적 양호한 시세 수준을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: '오정초등학교'가 인근에 위치하며, 주거 지역 특성상 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 상태: 2020년 건축된 건물로 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조에 벽돌치장쌓기 외벽, 벽지마감 내벽 등을 갖추고 있습니다. 위생, 급배수, 승강기 시설이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 인수 조건 변경 사항이 명시되어 있어, 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차보증금 관련: 등기부상 주택임차권(김 )이 존재하나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 관련 서류 및 절차에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 거주 현황 및 임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 상황 발생 가능성.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약 허가구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다. 이는 주거 생활에는 큰 지장이 없을 것으로 보이나, 향후 개발 행위 등에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 건축된 도시형생활주택으로, 비교적 신축이며 입지 및 교통 여건이 보통 수준입니다. 경매 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 사건으로, 등기부상 기존 임차인의 주택임차권이 존재했으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 감정가는 약 2.76억원이며, 최근 실거래가와 비교 시 시세 수준에서 적정하게 평가되었습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '임대관계 미상' 등 특이사항에 대한 명확한 이해와 추가적인 서류 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 건축)으로 건물 상태 양호.

* HUG 보증 관련 권리관계가 명확히 정리되어 인수 부담 리스크 최소화.

* 원종동 지역의 꾸준한 주택 수요 고려 시 안정적인 투자 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 276,000,000원

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택은 ㎡당 약 520만원~530만원 수준에서 거래되었습니다.

* 본건의 건물 면적 51.94㎡에 해당 시세율을 적용하면 약 27,000만원~27,500만원 수준으로 평가됩니다.

* 감정가가 27,600만원으로 시세와 부합하는 수준이며, HUG 관련 권리관계가 명확히 정리되어 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 잠재적 리스크 요인(HUG 인수조건 변경, 임대관계 미상)을 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 이하 또는 감정가 수준에서, 적극적으로 접근할 경우 감정가 대비 5~10% 상향 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 종합적인 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있으나, 1차 입찰 기준 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 295,000,000원 으로 제시합니다.

* (참고: 인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 고려되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.