나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35550 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 339-9 중앙리더스빌 나동 2층201호 다세대주택 경매
경기도 부천시 원미구 신흥로59번길 41 중앙리더스빌, 나동 2층201호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경35550(부천지원 경매12계). 감정가 251,000,000원, 최저가 175,700,000원. 매각기일은 2026-11-11입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2025 타경 35550 [1] |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 339-9 중앙리더스빌 나동 2층201호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 신흥로59번길 41 중앙리더스빌, 나동 2층201호 |
| 용도 | 집합건물 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 관할법원 | 부천지원 경매12계 (032-320-1155) |
| 이용제한 | 과밀억제권역, 제2종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역, (접함)소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역 |
면적
| 토지면적 | 31.61㎡ (9.56평) |
|---|---|
| 건물면적 | 51.85㎡ (15.68평) |
금액
| 감정가 | 251,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 175,700,000원 (감정가 대비 70%) |
| 입찰보증금 | 17,570,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.10.07 | 251,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.11.11 | 175,700,000원 |
감정평가 요약
감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2026.01.10
구분건물감정평가요항표
- 위치 및 주위환경
- 본 건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '심곡초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.
- 교통상황
- 본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철1호선 '부천역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.
- 건물의 구조
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 외장벽돌 및 모르타르 등 마감. 창호 : 새시 창호임.
- 이용상태
- 다세대주택으로 이용 중임.
- 설비내역
- 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
- 토지의 형상 및 이용상태
- 대체로 세로장방형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.
- 인접 도로상태등
- 본 건 동측의 '신흥로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.
- 토지이용계획 및 제한상태
- 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-286호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
- 공부와의 차이
- 없 음.
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- - 본 건 소재 건물은 심곡동 339-26번지 소재 중앙리더스빌 제가동과 연접하여 건축되어 있으니 경매 참여 및 진행 시 참고하시기 바람. - 임대관계는 미상임.
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
1.1. 사건 기본 정보
사건번호: 부천지원 2025타경35550 (1)
경매 구분: 부동산강제경매
채권자: 주택도시보증공사
매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각
1.2. 물건 현황
소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 339-9 중앙리더스빌 나동 2층 201호
용도: 다세대주택
건물 면적: 51.85㎡ (약 15.70평)
토지 면적: 31.61㎡ (약 9.56평) (토지 지분 포함)
감정가: 251,000,000원
1.3. 특이사항 및 주의사항
토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 존재 (단, 대항력 없음)
2. 입지조건
2.1. 위치 및 주위 환경
본 건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, '심곡초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 공원 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.
2.2. 교통 상황
차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 근거리에 지하철 1호선 '부천역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.
2.3. 도로 상태
본 건 동측의 '신흥로'를 통해 인근 지역과의 연계가 가능합니다.
3. 권리분석
3.1. 말소기준권리
부천시의 압류 (2022년 12월 21일 접수)가 말소기준권리가 됩니다.
3.2. 인수되는 권리
매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 상 을구 순위 3번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소 예정임)
3.3. 임차인 현황
* 임차인: 주택도시보증공사(박형우)
보증금: 250,000,000원
차임: 0원
전입일자: 2021년 5월 31일
확정일자: 2021년 3월 8일
배당신고일자: 2023년 6월 22일
대항력: 없음
비고: 인수 보증금 합계 0원
3.4. 권리 요약
집합건물 등기부 상, 소유권 보존, 이전, 공유자 이전 등기 및 압류, 강제경매 개시 결정 등기가 존재하며, 을구 3번의 주택임차권 또한 말소 예정으로 확인됩니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 없습니다.
4. 상권 및 생활정보
4.1. 상권 분석
주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 심곡동 일대의 다세대주택 시세는 면적 및 건물 연식에 따라 차이가 있습니다.
* 2026년 7월 14일 거래된 삼성베스트빌(107-12)의 경우, 41.85㎡ 면적이 111,000,000원에 거래되었습니다 (약 265만원/㎡).
* 2026년 7월 1일 거래된 소사빌리지(297-29)의 경우, 61.17㎡ 면적이 171,000,000원에 거래되었습니다 (약 279만원/㎡).
* 2026년 7월 4일 거래된 한양리버파크빌(368-5)의 경우, 64.955㎡ 면적이 288,000,000원에 거래되었습니다 (약 443만원/㎡).
본 건의 감정가는 51.85㎡ 면적에 대해 251,000,000원으로, 이는 평당 약 484만원 수준입니다. 이는 주변 유사 면적 거래 사례 중 가격대가 높은 편에 속하나, 비교적 최근인 2019년식 건물(한양리버파크빌)의 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로, 건물 연식을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
4.2. 생활 정보
단지 인근에 심곡초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 지하철 1호선 부천역을 통한 수도권 주요 지역 접근성이 우수합니다.
5. 잠재적 리스크
* 토지거래허가구역: 해당 구역 내에서 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 잔금 납부 후 소유권 이전 과정에서 추가 절차가 필요할 수 있습니다.
* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 조건 변경 사항이 있어, 낙찰 후 HUG와의 추가적인 협의 또는 확인이 필요할 수 있습니다.
* 선순위임차권 관련 내용: 등기부상 '을구 3번 주택임차권'이 존재하며, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출' 및 '임차인 현황 상 대항력 없음'으로 기재되어 있어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 이러한 복합적인 권리 관계는 입찰 시 주의 깊게 검토해야 합니다.
* 주변 환경: 검색 결과, '심곡동 에이스타워' 인근(약 1km 이내)에 숙박업소가 많은 유흥가 지역이 있다는 정보가 있어, 해당 물건의 정확한 위치와 주변 환경을 재확인하여 선호도에 미칠 영향을 고려해야 합니다. (본 건의 정확한 위치에서는 이러한 시설이 직접적으로 언급되지 않았습니다.)
6. 종합 의견
본 건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 부천역 초역세권의 편리한 교통 환경과 심곡초등학교 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2016년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 점도 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 인수조건 변경, 복잡한 임차권 관련 기록 등은 주의 깊은 확인이 필요합니다. 권리분석 결과 인수될 임차보증금은 없는 것으로 판단되나, 현장 답사를 통해 건물의 상태와 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.
7. 투자 포인트
* 우수한 교통망: 지하철 1호선 부천역을 통한 서울 및 수도권 접근성이 용이합니다.
* 양호한 생활 환경: 학교, 근린생활시설 등 주거 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.
* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적습니다.
* 토지 거래 허가 구역 해제 시 가치 상승 기대: 토지거래허가구역 지정 해제 시 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
8. 예상 입찰가
본건의 감정가는 251,000,000원입니다. 주변 유사 면적 및 신축 건물 사례를 고려할 때, 최고 실거래가(288,000,000원/64.95㎡)는 평당 약 443만원 수준이며, 본건의 감정가는 평당 약 484만원 수준입니다.
복합적인 권리 관계 및 토지거래허가구역 지정 등을 감안하여, 감정가 대비 10~15% 할인된 가격을 목표로 하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.
따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 213,000,000원 ~ 226,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태, 세부 권리 분석, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보
1.1. 사건 기본 정보
사건번호: 부천지원 2025타경35550 (1)
경매 구분: 부동산강제경매
채권자: 주택도시보증공사
매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각
1.2. 물건 현황
소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 339-9 중앙리더스빌 나동 2층 201호
용도: 다세대주택
건물 면적: 51.85㎡ (약 15.70평)
토지 면적: 31.61㎡ (약 9.56평) (토지 지분 포함)
감정가: 251,000,000원
1.3. 특이사항 및 주의사항
토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 존재 (단, 대항력 없음)
2. 입지조건
2.1. 위치 및 주위 환경
본 건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, '심곡초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 공원 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.
2.2. 교통 상황
차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 근거리에 지하철 1호선 '부천역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.
2.3. 도로 상태
본 건 동측의 '신흥로'를 통해 인근 지역과의 연계가 가능합니다.
3. 권리분석
3.1. 말소기준권리
부천시의 압류 (2022년 12월 21일 접수)가 말소기준권리가 됩니다.
3.2. 인수되는 권리
매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 상 을구 순위 3번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소 예정임)
3.3. 임차인 현황
* 임차인: 주택도시보증공사(박형우)
보증금: 250,000,000원
차임: 0원
전입일자: 2021년 5월 31일
확정일자: 2021년 3월 8일
배당신고일자: 2023년 6월 22일
대항력: 없음
비고: 인수 보증금 합계 0원
3.4. 권리 요약
집합건물 등기부 상, 소유권 보존, 이전, 공유자 이전 등기 및 압류, 강제경매 개시 결정 등기가 존재하며, 을구 3번의 주택임차권 또한 말소 예정으로 확인됩니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 없습니다.
4. 상권 및 생활정보
4.1. 상권 분석
주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 심곡동 일대의 다세대주택 시세는 면적 및 건물 연식에 따라 차이가 있습니다.
* 2026년 7월 14일 거래된 삼성베스트빌(107-12)의 경우, 41.85㎡ 면적이 111,000,000원에 거래되었습니다 (약 265만원/㎡).
* 2026년 7월 1일 거래된 소사빌리지(297-29)의 경우, 61.17㎡ 면적이 171,000,000원에 거래되었습니다 (약 279만원/㎡).
* 2026년 7월 4일 거래된 한양리버파크빌(368-5)의 경우, 64.955㎡ 면적이 288,000,000원에 거래되었습니다 (약 443만원/㎡).
본 건의 감정가는 51.85㎡ 면적에 대해 251,000,000원으로, 이는 평당 약 484만원 수준입니다. 이는 주변 유사 면적 거래 사례 중 가격대가 높은 편에 속하나, 비교적 최근인 2019년식 건물(한양리버파크빌)의 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로, 건물 연식을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
4.2. 생활 정보
단지 인근에 심곡초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 지하철 1호선 부천역을 통한 수도권 주요 지역 접근성이 우수합니다.
5. 잠재적 리스크
* 토지거래허가구역: 해당 구역 내에서 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 잔금 납부 후 소유권 이전 과정에서 추가 절차가 필요할 수 있습니다.
* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 조건 변경 사항이 있어, 낙찰 후 HUG와의 추가적인 협의 또는 확인이 필요할 수 있습니다.
* 선순위임차권 관련 내용: 등기부상 '을구 3번 주택임차권'이 존재하며, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출' 및 '임차인 현황 상 대항력 없음'으로 기재되어 있어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 이러한 복합적인 권리 관계는 입찰 시 주의 깊게 검토해야 합니다.
* 주변 환경: 검색 결과, '심곡동 에이스타워' 인근(약 1km 이내)에 숙박업소가 많은 유흥가 지역이 있다는 정보가 있어, 해당 물건의 정확한 위치와 주변 환경을 재확인하여 선호도에 미칠 영향을 고려해야 합니다. (본 건의 정확한 위치에서는 이러한 시설이 직접적으로 언급되지 않았습니다.)
6. 종합 의견
본 건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 부천역 초역세권의 편리한 교통 환경과 심곡초등학교 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2016년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 점도 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 인수조건 변경, 복잡한 임차권 관련 기록 등은 주의 깊은 확인이 필요합니다. 권리분석 결과 인수될 임차보증금은 없는 것으로 판단되나, 현장 답사를 통해 건물의 상태와 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.
7. 투자 포인트
* 우수한 교통망: 지하철 1호선 부천역을 통한 서울 및 수도권 접근성이 용이합니다.
* 양호한 생활 환경: 학교, 근린생활시설 등 주거 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.
* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적습니다.
* 토지 거래 허가 구역 해제 시 가치 상승 기대: 토지거래허가구역 지정 해제 시 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
8. 예상 입찰가
본건의 감정가는 251,000,000원입니다. 주변 유사 면적 및 신축 건물 사례를 고려할 때, 최고 실거래가(288,000,000원/64.95㎡)는 평당 약 443만원 수준이며, 본건의 감정가는 평당 약 484만원 수준입니다.
복합적인 권리 관계 및 토지거래허가구역 지정 등을 감안하여, 감정가 대비 10~15% 할인된 가격을 목표로 하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.
따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 213,000,000원 ~ 226,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태, 세부 권리 분석, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.
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