나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59668 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 '망포역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트)단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 '망포역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 204호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.(후면"내부구조도"참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고하시기 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인하시기 바람.

물건 비고

2026. 6. 1.자 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59668 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 2층204호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 204호

감정가: 253,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.71㎡ (약 7.17평)

토지지분: 23.71㎡ (약 7.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.47㎡ (약 10.13평)

건물지분: 33.47㎡ (약 10.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: 2026. 6. 1.자 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 '망포역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트)단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 '망포역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2025년 12월 30일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑4)임. 이에 따라 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: NARZULLAEVMEKHRIDDINMUKHIDDINOVICH

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-26

대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)이라도 주의 필요. (다만, 해당 전입일자(2025-08-26)는 말소기준권리(2025-12-30)보다 이전일 수 있으나, 등기부상 말소기준권리보다 후순위로 기록될 경우 매각으로 소멸될 수 있음. 정확한 말소 여부는 권리분석 재확인 필요.)

* 임차인: SAMATOVDAMIRERKINUGLI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-26

대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)이라도 주의 필요. (상기 임차인과 동일)

* 임차인: TUKHTAMISHOVABBOSBAHODIRUGLI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-26

대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)이라도 주의 필요. (상기 임차인과 동일)

* 임차인: 성명불상(남)

보증금: 5,000,000원

차임: 900,000원

대항력: 없음

비고: 매각으로 소멸될 권리임.

* 임차인: 주택도시보증공사(조 )

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-06

확정일자: 2020-11-15 (등기부상 '을4' 주택임차권 접수일 2023-07-20)

대항력: 없음 (등기부상 '을4' 권리가 말소 처리됨)

비고: HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인해 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 동의함.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리 분석 종합

주택도시보증공사가 제출한 확약서 내용에 따라, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서, HUG 관련 임차보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, '대항력 있음'으로 기재된 임차인들의 보증금이 0원이며 전입일자가 말소기준권리보다 늦을 가능성이 있으나, 법적 말소 여부에 대한 최종 판단은 경매 진행 시 법원의 결정에 따라야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근(2026년 4월~5월) 인근 '노블클래스'(주소상 지번 1122)에서 거래된 다세대주택 사례들을 보면, 전용면적 46.7㎡~49.3㎡의 물건이 36,200만원~36,900만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산 시 약 748만원~777만원 수준입니다. 본건 물건의 건물면적(33.47㎡, 약 10.13평)을 적용할 경우, 현재 시세는 약 2억 5천 6백만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 2억 5천 3백만원과 유사한 수준입니다.

4.2. 상권 특성

본건이 위치한 영통동 일대는 망포역을 중심으로 주거 단지와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 공존하고 있습니다. 인근에 다양한 편의시설이 자리하고 있어 생활 인프라가 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 현황

본건은 루벤하임 건축물로서, 2020년 1월 23일 건축 허가를 받아 2021년 7월 16일 사용 승인된 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

5.2. 부대시설

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 확약서

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차보증금 관련 매수인의 부담은 면제될 가능성이 높으나, HUG의 우선변제권 주장 여부 및 잔존 채권 처리 과정에 대한 법적 검토가 추가로 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 권리 관계

'대항력 있음'으로 기재된 임차인 3명의 보증금이 0원이고 전입일자가 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 보증금 0원의 임대차 관계는 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 부분이 있어, 특정 용도 및 대상(외국인 등)에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 망포역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 감정가와 최근 시세가 유사한 수준으로, HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 관련 부담이 면제될 가능성이 높아 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, '대항력 있음'으로 표시된 임차인들의 보증금 0원 및 명도 과정에서의 잠재적 이슈는 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 망포역 인근으로 교통 편의성이 우수함.

* 주거 및 상업 혼합 지역: 다양한 편의시설과 주거 환경이 갖추어져 있음.

* HUG 관련 리스크 관리: HUG의 확약서로 인해 임차보증금 관련 부담이 상당 부분 해소될 것으로 예상됨.

* 적정 시세: 감정가와 주변 시세가 유사하여 안정적인 투자가 가능함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 253,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과 약 256,500,000원 수준으로 추정됩니다. HUG의 확약서로 인한 권리관계 명확성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. '대항력 있음'으로 표시된 임차인들과의 명도 절차를 원활하게 진행하기 위한 비용 및 시간 투입 가능성, 그리고 HUG의 최종 처리 의사를 종합적으로 판단하여 245,000,000원 ~ 255,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.