나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35551 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '오정초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내의 제2층 제201호로서, (사용승인 : 2020.01.23) 외벽 : 세멘몰탈위 치장타일 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : PVC새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 도시가스설비 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역 (오정초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임에이동 2층201호

사건번호: 부천지원 2025타경35551 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 296-6 다하임에이동 2층201호

용도: 다세대주택

토지면적: 33.10㎡ (약 9.99평)

건물면적: 47.99㎡ (약 14.52평)

감정가: 251,000,000원 (2억 5천 1백만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 1월 23일

1.1. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 '오정초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형 공동주택 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제201호로서, 사용승인일은 2020년 1월 23일입니다.

이용상태: 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 도시가스 설비 등이 되어 있습니다.

토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 정방형으로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접도로상태: 본건 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치한 다세대주택입니다.

인근에 오정초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편이며, 주거 밀집 지역으로 안정적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

차량으로의 접근성이 용이하며, 여러 시내버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 지역은 공동주택과 일부 근린생활시설이 혼합된 주거 중심 지역입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 한국캐피탈의 가압류(2023년 11월 27일 접수)입니다.

등기부상 김혜리 씨의 주택임차권(을4)이 등재되어 있으나, 해당 임차권은 말소기준권리보다 후순위이며, 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

또한, 주택도시보증공사에서 임차권 말소 동의 확약서를 제출함에 따라, 본 경매 절차를 통해 매각될 경우 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

'대항력있는임차인', '선순위임차권' 등 특이사항에 기재된 내용은 상세 권리 분석 결과 및 임차인 현황과 상이하므로, 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 원종동 296-6번지 일대는 제2종일반주거지역으로, 다세대주택 및 아파트 등 공동주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

지역 내에는 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

오정초등학교가 인근에 위치하고 있어 학군 관련 수요가 존재합니다.

대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 눈에 띄지 않으며, 조용한 주거 환경을 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

교육: 본건에서 도보 거리에 오정초등학교가 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다.

교통: 단지 서측으로 폭 6미터의 도로와 접하며, 차량을 통한 접근성이 좋습니다. 주변 버스 정류장에서 다수의 시내버스가 운행됩니다.

편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 주변이 유사한 다세대주택 및 공동주택으로 구성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

주변을 지도 서비스로 확인한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2026년 8월 25일까지입니다. 해당 기간 내에 토지를 취득하는 경우, 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가 절차 및 조건(거주자, 이용 목적 등)을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

권리관계 명확화: 권리 분석상 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, '대항력있는임차인' 등 혼재된 정보에 대한 최종적인 확인 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 권리 분석 결과 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 명확히 확인되었습니다.

오정초등학교 인근의 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있어 실거주 목적이나 안정적인 임대 수익 목적 모두 적합할 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차를 거쳐야 하는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 사용 승인으로 내부 상태가 양호하며, 최근 건축 규정을 반영한 설계로 시장 경쟁력이 있습니다.

안정적인 수요: 초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

권리관계 명확: 임차인 관련 문제가 HUG에 의해 정리되었거나 인수 부담이 없는 것으로 분석되어 투자 리스크가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 251,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보(JSON)에 따르면, 원종동 일대의 다세대주택 매매가는 1980~1990년대 건축된 노후 건물 기준으로 면적 대비 약 223만원에서 319만원/㎡ 수준(환산가 약 700만원 ~ 900만원/평)으로 나타났습니다.

이는 본건의 건물 사용승인일(2020년)과 비교할 때 상당한 시세 차이를 보입니다. 본건의 감정가는 건물 신축 연식에 따른 프리미엄이 반영된 것으로 보이며, 3.3058㎡당 약 524만원/㎡ (약 1,730만원/평) 수준입니다.

토지거래허가구역 지정이라는 변수는 입찰 경쟁률에 영향을 미칠 수 있습니다.

감안할 때, 현재 시장 상황과 신축 연식을 고려하여 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.