나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35537 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3019 김포양촌금빛마을자연앤데시앙아파트 106동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로운 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 소재하는 "학운초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 3층 302호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅, 석재붙임 등 마감 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 인접 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(학운초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역 (육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지 역 50m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(양촌일반산업단지)<산업입지 및 개발 에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수 있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35537 (1)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3019 김포양촌금빛마을자연앤데시앙아파트 106동 3층302호

용도: 아파트

감정가: 139,000,000원

토지면적: 68.00㎡ (약 20.57평)

토지지분: 34.002㎡ (약 10.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.55㎡ (약 25.58평)

건물지분: 42.277㎡ (약 12.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOO

특이사항: 지분매각, 매수인 인수 권리 있음 (근저당)

주의사항: 지분매각임

특수물건정보: 지분매각

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 소재하며, "학운초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류, 중로2류, 일반산업단지(양촌일반산업단지), 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 인천지방법원 2025카단888 접수일자 2025년 07월 22일의 '2번 노하나 지분 가압류(하나카드주식회사, 채권금액 21,134,478원)' 입니다.

매수인에게 인수되는 권리는 '을구 3번 근저당설정등기(신한은행, 채권금액 78,000,000원, 2015년 06월 26일 접수)' 입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸되지 않으므로, 매수인께서 인수하여야 합니다.

말소기준권리보다 후순위인 '을구 3번 근저당권' 이후의 모든 권리들(갑11, 갑12, 갑13, 갑15 등)은 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 132,981,777원으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임대관계 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

최근 매매 시세:

* 주변 아파트(자연앤데시앙(금빛마을))의 최근 전용면적 84.55㎡ ~ 84.81㎡ (약 25.58평 ~ 25.66평) 아파트 거래가는 2026년 5월 265,000,000원, 2026년 6월 260,000,000원, 2026년 7월 265,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가는 139,000,000원이지만, 이는 지분 가치만을 반영한 것으로 보이며, 실거래가와 비교 시 약 2배 이상의 차이를 보입니다. 이는 본건의 지분 비율이 상당하거나, 감정가가 시장가를 충분히 반영하지 못했을 가능성을 시사합니다.

최근 전월세 시세:

* 전용면적 84㎡대 아파트의 전월세 계약은 보증금 2,000만원 ~ 2,200만원, 월세 0원 ~ 100,000원 수준으로 확인됩니다. (2026년 5월 ~ 7월 거래 기준)

5. 생활정보

단지 정보:

* 아파트명: 김포양촌금빛마을자연앤데시앙

* 사용승인일: 2010년 12월 02일 (준공 16년차)

* 총 동수: 13동

* 총 세대수: 743세대

* 최고 층수: 15층

* 주차시설: 총 897대 (지상 4대, 지하 26대, 전기차 충전기 지하 72대)

주변 시설:

* 교육: 학운초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의: 단지 내 및 주위 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 버스정류장 인근에 위치합니다.

지도 검색 결과 (주변 시설):

* 양촌일반산업단지가 인근에 위치하고 있어, 산업단지 관련 차량 통행 및 관련 소음, 분진 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 본건은 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역), 제한보호구역에 해당합니다. 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각: 본 물건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분만 매각 대상입니다. 이는 소유권이 분할되어 있어, 공동 소유자와의 명도 및 재산권 행사에 있어 협의가 필요하며, 이 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 시간 지연이 발생할 수 있습니다.

인수되는 권리: 78,000,000원의 근저당권이 매수인에게 인수되므로, 낙찰가 외에 추가적인 금전적 부담이 발생합니다.

임대관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 액수 등이 정확히 확인되지 않았습니다. (다만, 인수 보증금은 0원으로 확인되어 임차인 명도 관련 부담은 없을 것으로 보입니다.)

산업단지 인접: 양촌일반산업단지가 인접해 있어 주거 환경에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김포시 양촌읍에 위치한 아파트 지분 경매 물건입니다. 준수한 입지 조건과 기본적인 편의시설, 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

하지만 가장 큰 특징은 '지분 매각'이라는 점과 '78,000,000원의 근저당권 인수' 의무입니다. 이는 일반적인 아파트 경매와는 달리, 공동 소유자와의 관계 설정 및 명도 과정에서 복잡성과 위험성을 내포하고 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 상당히 낮게 책정되어 있어 시세 차익의 가능성은 분명히 존재합니다. 그러나 이러한 잠재적 이익을 실현하기 위해서는 지분 비율, 공동 소유자의 협조 여부, 인수되는 권리의 성격 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

따라서, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 위험 요소를 충분히 인지하고, 감수할 수 있는 범위 내에서의 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

시세 차익 가능성: 최근 아파트 실거래가가 감정가 대비 월등히 높게 형성되어 있어, 지분 매각임을 감안하더라도 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

활발한 지역 수요: 주변 아파트 단지의 꾸준한 거래량은 해당 지역의 주거 수요를 방증합니다.

생활 인프라: 초등학교, 근린생활시설 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 139,000,000원 (추정컨대 지분 가치)

* 인수되는 권리 (근저당): 78,000,000원

* 최근 실거래가 (전체): 약 260,000,000원 ~ 265,000,000원

만약 본건 지분이 전체 부동산 가치의 상당 부분을 차지한다고 가정하면, 낙찰가와 인수되는 권리를 합한 총 실질 부담액이 시세 범위 내에서 형성될 수 있습니다. 예를 들어, 낙찰가가 감정가 수준인 139,000,000원일 경우, 총 실질 부담액은 약 139,000,000원 + 78,000,000원 = 217,000,000원이 됩니다. 이는 최근 전체 거래가인 260,000,000원 ~ 265,000,000원과 비교했을 때, 지분 매각 및 인수되는 권리의 위험성을 고려한 합리적인 수준으로 판단될 수 있습니다.

하지만 정확한 지분율, 공동 소유자와의 협상 가능성, 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 139,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 위험 요소를 감안하여 140,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

매우 중요: 본 물건은 지분 매각이므로, 입찰 전 반드시 정확한 지분율, 공동 소유자의 현황, 명도 및 재산권 행사 관련 문제점에 대해 철저히 조사하시고, 변호사 등 전문가와 상담 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.