나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35555 [1] 경기도 김포시 사우동 253-6 대양케슬 나동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 '김포시청' 북측 인근에 위치하는 "대양케슬" 제나동 제4층 제401호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 학 교 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건중 제4층 제401호로서, 외벽 : 타일 및 석재 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지를 '공동주택 및 업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 10M, 북서측으로 노폭 약 8M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 소로1류 (폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역( 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술 과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시 설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비 촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가 구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토 지정보과문의)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35555 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 253-6 대양케슬 나동 4층401호

건물명: 대양케슬 나동

층수: 4층 / 7층

용도: 다세대주택

건축물 정보: 2018년 9월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 총괄표제부상 대지면적은 825㎡, 연면적은 1861.18㎡이며, 건폐율 51.49%, 용적률 225.59%입니다. 주요 용도는 공동주택 및 업무시설이며, 총 24세대가 거주 가능한 규모입니다.

1.2. 토지 정보

토지면적: 28.15㎡

토지지분: 28.15㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 정방형 토지를 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 건물 정보

건물면적: 55.01㎡ (약 16.64평)

건물지분: 55.01㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층건중 제4층 제401호

마감: 외벽은 타일 및 석재 붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호로 되어 있습니다.

설비: 상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 및 개별난방 시설이 갖추어져 있습니다.

1.4. 매각 정보

감정가: 255,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 김포시 사우동 소재 '김포시청' 북측 인근에 위치한 '대양케슬' 나동 4층 401호입니다. 주변으로는 유사한 형태의 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다. 본건 남서측으로는 노폭 약 10M, 북서측으로는 노폭 약 8M의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건의 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 3월 17일 국민건강보험공단의 압류입니다. 소유권 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 2019-10-14: 소유권보존 (강삼원)

* 2019-10-28: 소유권이전 (박준태)

* 2021-07-16: 소유권이전 (박현준, 매매)

* 2023-07-24: 주택임차권 (양 , 권리금액 270,000,000원) - 말소 예정

* 2022-03-17: 압류 (국민건강보험공단) - 말소 기준 권리

* 2025-11-20: 압류 (김포시) - 말소

* 2026-01-02: 강제경매 (주택도시보증공사, 권리금액 270,000,000원) - 말소

등기부채권 총액은 270,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인이 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (양 )

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-22

* 확정일자: 2021-06-23 (자료 상) / 2021-10-27 (등기부상)

* 배당신고일자: 2023-07-24

* 대항력: 없음 (본 자료 기준)

3.3. 권리 분석 의견

말소기준권리인 국민건강보험공단의 압류(2022.03.17.) 이후의 모든 권리(임차권, 압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 김포시청 인근으로, 다양한 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

최근 거래된 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월, 쥬땜팰리스A동-D동(2018년식, 68.48㎡): 175,000,000원 (㎡당 약 255.5만원)

* 2026년 6월, 한마루타운103,104동(2014년식, 45.32㎡): 124,000,000원 (㎡당 약 273.6만원)

* 2026년 6월, 태양(1987년식, 34.13㎡): 70,000,000원 (㎡당 약 205.1만원)

본 건은 2018년 준공된 건물로 쥬땜팰리스와 건축 연도가 동일하며, 전용면적 55.01㎡(약 16.64평)를 가지고 있습니다. 쥬땜팰리스의 ㎡당 시세를 적용하면 약 1억 4,000만원 수준이나, 대지 지분(28.15㎡, 약 8.52평)이 상대적으로 양호한 점을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

김포시청이 북측 인근에 위치하여 행정 및 공공시설 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

김포여자중학교, 김포고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. (상대보호구역으로 지정)

6. 잠재적 리스크

6.1. 재정비 촉진지구

본 물건은 김포 재정비촉진지구에 포함되어 있어, 향후 도시 정비 및 개발 계획에 따라 가치 상승 또는 재산권 행사상의 제약이 발생할 수 있습니다. 관련 내용은 김포시 도시관리과 등과 협의가 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 사항

임차인 현황상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이라는 문구가 함께 기재되어 있어 혼동의 여지가 있습니다. 다만, 물건명세서상 주택임차권등기에 대한 말소동의 확약서가 제출되었으므로, 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸되어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사(HUG)가 본 경매 절차 또는 임대차 관계에 있어 특별한 조건으로 관여하고 있음을 시사합니다. 이는 낙찰 후 HUG와의 관계나 명도 절차에 영향을 줄 수 있으므로, 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항고도제한구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상, 25.8.26.~26.8.25.) 등 다수의 도시계획 및 법규 제한이 존재합니다. 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시청 인근에 위치한 2018년 준공의 비교적 신축 다세대주택입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 전부 소멸될 예정으로 명확하나, '대항력 없는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 면밀한 검토가 필요합니다. 재정비촉진지구에 속하여 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 준공) 건물로 양호한 상태 예상.

* 김포시청 인근의 우수한 행정 및 생활 편의성.

* 재정비촉진지구 지정에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 255,000,000원이나, 최근 유사 건물의 매매 시세(최고 175,000,000원)를 고려할 때 감정가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. HUG 보증금(270,000,000원)은 대항력이 없는 것으로 보이며, 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.