나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35559 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 158-3 마스터웍바이로뎀 14층에이1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '원미초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택(아파트, 연립주택), 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도 는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 14층 에이1403호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 30m 내외, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m ~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(원미초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건의 경우 기준시점 현재 관리비 및 공과금의 미납가능성이 있는 바, 경매 입찰시 이와 관련하여 반드시 재확인 바람.

AI 물건분석

1.0. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35559 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 158-3, 마스터웍바이로뎀 14층 A1403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 274,000,000원

* 토지 면적: 11.53㎡ (약 3.49평)

* 건물 면적: 73.10㎡ (약 22.11평) - 전용 면적

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 및 토지 상세 정보

* 건물명: 마스터웍바이로뎀

* 동/호수: 14층 A1403호

* 건축 연도: 2019년 3월 29일 사용 승인

* 층수: 총 20층 중 14층

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 토지 이용 상태: 주상용 건부지

2.0. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

* 주위 환경: 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 원미초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 여건: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 1호선 부천시청역 및 부천역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능합니다.

* 도로 접근성: 건물 서측으로 약 30m, 동측으로 약 8m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획

* 지정 지역: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류, 소로2류에 접한 지역입니다.

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 토지 거래 시 허가가 필요합니다.

3.0. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리 및 소멸 권리

* 말소 기준 권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022-10-28)

* 말소 예정 권리: 등기부상 을구의 주택임차권(임수정, 378,000,000원) 및 갑구의 압류, 강제경매 개시 결정 등기 등 말소 기준 권리보다 후순위로 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없음. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담금은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임수정

* 보증금: 378,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 30일

* 확정일자: 2021년 3월 16일

* 배당 신고일자: 2023년 6월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 경매로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 기타 권리 사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 존재하나, 상세 내용은 확인 필요)

4.0. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 편의 시설

* 복합 상권: 본 물건은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 편의 시설 접근성: 인근에 현대백화점, 롯데백화점, 이마트 등 대형 쇼핑몰과 다양한 근린 상가들이 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 지역 특성

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등에 속해 있어 도시계획에 따른 용도 지역 및 지구 지정이 적용됩니다.

5.0. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 주거 형태: 아파트로 이용 중이며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물 편의 시설: 건물 내에는 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 옥내소화전, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 문화 시설

* 교육 환경: 원미초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 다만, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률상 상대 보호구역에 해당하므로, 상세 내용은 부천교육지원청에 문의가 필요합니다.

6.0. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 행정적 제한

* 토지거래허가구역: 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 토지 거래 시 허가 절차가 필요합니다. 외국인 등 특정 거래 대상자에게는 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 미납 관리비 및 공과금

* 확인 필요 사항: 현재 시점을 기준으로 관리비 및 공과금의 미납 가능성이 있습니다. 경매 입찰 전에 반드시 해당 금액을 확인하고, 미납 시 낙찰 후 부담될 수 있는 점을 충분히 고려해야 합니다.

6.3. 건물 이용 관련 확인 사항

* 복합 건물 특성: JSON 정보에 따르면 본 건물은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설을 포함하는 복합 용도의 건물입니다. 본 건이 아파트로 이용 중이나, 건물 전체의 주 용도가 업무시설로 분류되어 있을 수 있으므로, 실제 이용 형태 및 관리 규약 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7.0. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 아파트(전용 73.10㎡)로, 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되고 있습니다.

건물은 2019년에 사용 승인되어 비교적 신축이며, 주변 시세 및 입지 조건을 고려할 때 주거용으로서의 가치를 지니고 있습니다.

권리분석 결과, 말소 기준 권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 관리비 및 공과금 미납 가능성, 복합 건물의 특성 등 잠재적인 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전에 철저한 현장 조사와 관련 정보 확인이 필수적입니다.

8.0. 투자 포인트

8.1. 안전한 권리 관계

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없고 모든 권리가 말소될 예정이어서, 권리 관계가 명확하며 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8.2. 실수요 및 투자 적합성

* 적정 면적: 전용 73.10㎡의 면적은 1~2인 가구의 실수요자에게 적합하며, 소액 투자자에게도 매력적일 수 있습니다.

* 입지적 장점: 부천시 역세권 인근에 위치하며, 교통 및 편의 시설 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.3. 시세 차익 가능성

* 시장 가치: 부천시의 지속적인 개발 및 교통망 확충에 따라 향후 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9.0. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현재 시세, 향후 부동산 시장 전망, 경쟁 입찰자 수, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 인수해야 할 보증금이 없는 만큼, 시장 가치와 본건의 경쟁력을 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.