나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35549 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 863 유엔빌리지 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천시민회관" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 내 3층 302호로서, 외 벽 : 석재 및 벽돌붙임 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생할주택(단지형다세대))임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)) 및 제1종근린생활시설(소매점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(사랑나무유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2025타경35549 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 원미구 중동 863 유엔빌리지 1동 3층 302호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 278,000,000원입니다.

토지 면적은 31.92㎡ (약 9.66평)이며, 건물 면적은 44.97㎡ (약 13.60평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천시민회관" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

북측, 서측 및 남측으로 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행된 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 부천시의 압류 (2022년 3월 22일 접수, 갑6)로 보입니다.

이하의 권리들은 말소기준권리보다 후순위로서, 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

- 한국자산관리공사 가압류 (2022년 4월 1일 접수, 갑7)

- 동구(광주광역시) 압류 (2023년 11월 21일 접수, 갑9)

- 주택도시보증공사 강제경매 (2026년 1월 2일 접수, 갑10) - 본건 경매개시결정

주택임차권(강충환, 2023년 6월 7일 접수, 을1)이 존재하나, 등기부 요약상 '말소'로 표기되어 있으며, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 순위 1번 주택임차권등기가 언급되어 있습니다.

그러나 "(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"이라는 단서가 붙어 있어, 주택도시보증공사가 해당 임차권의 말소에 동의하였음을 시사합니다.

이는 보증 사고 처리 과정에서 HUG가 직접 임차인의 권리를 해결하고 말소하는 절차를 진행했거나, 진행할 예정임을 의미하며, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

따라서, 본 건의 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

- 인수 보증금 합계: 0원 (자료상 표기 기준)

- 등기부채권 총액: 320,888,106원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 중동 지역은 부천시의 중심 상업 및 주거 지역 중 하나로, 다양한 근린생활시설과 공동주택이 밀집해 있습니다.

건물 자체도 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)) 및 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 이용 가능하여, 상업적 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

부천시민회관이 인접해 있어 문화 및 공공시설 접근성이 뛰어납니다.

1.4. 생활정보

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 302호입니다.

총 5층 건물이며, 2020년 4월 1일 사용승인된 비교적 신축 건에 속합니다.

건물 내외부는 석재 및 벽돌붙임 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있으며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등 토지거래허가구역에 해당합니다 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일).

외국인 매수 시에는 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 대항력 관련 복잡성:

특이사항에 '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경'이 기재되어 있습니다.

임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 표기되어 있고, 등기부상 해당 임차권이 말소 예정으로 되어 있으나, 물건명세서에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되면서도 'HUG의 말소동의 확약서 제출'이 부기되어 있어, 권리관계의 최종 정리 및 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

HUG가 해당 보증금 문제를 해결할 가능성이 높아 인수 보증금은 0원으로 추정되나, 이는 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 재확인해야 할 최우선 과제입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 중동에 위치한 신축급 다세대주택 경매 물건으로, 부천시민회관 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

건축 후 4년이 경과하지 않은 건물이지만, 감정평가액(278,000,000원) 대비 주변 유사 물건들의 최근 실거래가(예: 2021년식 69.91㎡ 315,000,000원)를 고려할 때, 다소 높게 책정된 경향이 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며, 임차권 관련 복잡성이 있으나 HUG의 적극적인 말소 동의로 인해 인수되는 보증금은 없을 것으로 보입니다. 이는 투자자 입장에서 큰 장점이 될 수 있습니다.

토지거래허가구역이라는 점은 일반적인 내국인 투자자에게는 큰 영향을 미치지 않으나, 외국인 투자자에게는 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

- 양호한 입지: 부천시민회관 인근으로 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰진 도심 지역입니다.

- 신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

- HUG 관련 리스크 해소 가능성: HUG의 보증 물건으로, HUG의 적극적인 개입으로 인해 복잡한 권리 관계(임차권)가 원만하게 정리될 가능성이 높아, 인수 부담이 적을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 278,000,000원

주변 최근 매매 사례 분석 시, 본건과 유사한 연식(2021년식) 및 면적(69.91㎡)의 '라비앙하우스'가 315,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 환산 시 약 4,506,000원/㎡으로, 본건의 면적(44.97㎡)에 대입하면 약 202,500,000원 수준으로 추정됩니다.

또한, 2011년식 '신성베스티아'(39.54㎡)가 150,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 약 3,793,000원/㎡ 수준입니다.

감정가는 278,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 편으로 판단됩니다.

하지만 HUG의 적극적인 권리 정리가 이루어진다면, 인수 부담이 줄어들어 경매 시장에서 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

권리관계의 명확한 확인과 함께, 유사 물건의 시세 및 감정가와의 괴리를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 80~88% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 245,000,000원

(본 입찰가 산정은 제공된 정보와 주변 시세 분석에 기반한 것이며, 최종 입찰가는 반드시 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.