나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35557 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 102 삼융렉스빌 102동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부안초등학교" 남측에 위치하며, 주변은 동유 형의 공동주택, 단독주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는바, 대중 교통여건은 보통 시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2019.09.03) 외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "공동주택(도시형생활주택_단지형 다세대주택)"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측 으로 약8m 내외의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 102 삼융렉스빌 102동 2층202호에 소재한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 부천지원 2025타경35557 (1)이며, 감정가는 207,000,000원입니다. 토지 면적은 28.75㎡ (약 8.70평)이고 건물 면적은 46.51㎡ (약 14.07평)입니다. 본 경매는 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 건물은 2019년 9월 3일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치하며, "부안초등학교" 남측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 10월 5일에 접수된 서민금융진흥원의 가압류입니다. 등기부등본상 확인된 대부분의 권리(가압류, 압류, 임차권 등)는 말소기준권리 이하로서 낙찰과 동시에 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권자)

보증금: 259,500,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-05-31, 확정일자: 2021-05-10

대항력: 없음. (등기부상 주택임차권은 말소 처리되었습니다.)

* 임차인: 심대중

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-07-24

대항력: 없음.

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 합계 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 학교와 상업 시설의 접근성이 양호하여 주거용 부동산으로서의 가치가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 부안초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 해당 구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25)이 현재(2026년 8월 8일) 만료되었거나 만료 예정입니다. (경매 진행 시점의 정확한 지정 여부 확인 필요)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 진행함에 따라, HUG 관련 인수 조건 변경 사항이 있을 수 있습니다. 그러나 등기부 및 임차인 현황상 인수할 보증금이 없으므로, 낙찰자의 직접적인 재정 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 설정된 경매 건으로, 다른 담보물의 경매 진행 상황이 본 물건의 낙찰 결과에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 자료만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 감정평가서상 주위 환경은 보통으로 기재되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당하여 물리적인 하자 발생 가능성이 낮습니다. 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 권리 관계가 매우 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 주거 지역 내 위치하여 주거 편의성이 좋고, 초등학교가 인접해 있어 가족 단위 거주자에게도 적합합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 상태 양호.

* 안정적인 권리관계: 낙찰 시 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 주거 편의시설 및 교통망 확보.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 최근 2016년에 건축된 34.7㎡(약 10.5평)의 다세대주택이 212,000,000원(약 2,019만원/평)에 거래되었으며, 1986년에 건축된 38.88㎡(약 11.76평)의 연립주택은 170,000,000원 ~ 175,000,000원(약 1,467만원~1,488만원/평)에 거래되었습니다.

본 물건은 2019년에 건축된 46.51㎡(약 14.07평)의 도시형생활주택으로, 건축 연식이 훨씬 신축이며 면적도 더 넓습니다. 감정가는 207,000,000원 (약 1,471만원/평)으로, 이는 가장 최근 거래된 신축 건물(삼성펠리스5차)의 평당가보다 낮고, 오래된 건물(에덴빌라)의 평당가와 유사한 수준입니다. 따라서 본 물건의 현재 시세는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

종합적인 시세와 경매 물건의 특성(강제경매, HUG 채권)을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 신중하게 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (주의: 이는 현 시세 분석에 따른 예상치이며, 실제 입찰 경쟁률 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.