나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3047 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제3층 제306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산공원" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건 내 제3층 제306호로서, (사용승인일 : 2021.07.15.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 남측 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 민간임대주택 등록과 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금225,000,000원 / 임대차계약일자 2022년02월12일 / 확정일자 2022년02월15일

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3047 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제3층 제306호

용도: 도시형생활주택

감정가: 253,000,000원

토지면적: 12.46㎡ (약 3.77평)

건물면적(전용면적): 14.71㎡ (약 4.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 더숨153

동/호수: 104동 306호

사용승인일: 2021년 07월 15일

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (지상 6층 건물 중 3층)

총 단지 세대수: 134세대

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 "까치산공원" 동측 인근

주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 소재하는 지역입니다.

교통:

* 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 지하철 5호선 "화곡역"이 인근에 위치합니다.

도로: 본건 서측, 남측, 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

혐오시설: 외부 검색 결과, 본 물건 주변에서 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 압류 (구로세무서장, 2023.09.15.)

주요 권리 내역:

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매, 2026.01.08., 225,000,000원)

* 임차인: 주택도시보증공사(윤희영)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.02.28

* 확정일자: 2022.02.15

* 배당신고일자: 2023.12.15

* 대항력: 없음

* 주택임차권 등기: 을1, 2023.12.15. 접수, 말소 예정 (전입 2022.02.28., 확정 2022.02.15.)

인수/소멸 권리:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 위 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

특이사항 및 주의사항:

* HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기상으로는 대항력 있는 선순위 임차인은 없는 것으로 보이나, 특이사항으로 명시됨)

* 임차인 윤 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 소재하는 지역입니다.

본 물건과 유사한 조건의 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 7월 거래된 2019년식 "더원" 건물(화곡동 366-36) 19.98㎡(약 6.04평)가 216,000,000원에 매매되었습니다. 이 거래를 기준으로 계산하면 1㎡당 약 10,810,000원 수준입니다.

본 물건(전용면적 14.71㎡, 약 4.45평)에 동일한 가격 수준을 적용할 경우, 약 159,020,000원의 시세로 추정됩니다. 다만, 본 물건의 감정가는 253,000,000원으로, 유사 조건 거래 사례에 비해 약 100,000,000원 이상 높은 수준으로 책정되어 있어 시세 조사 및 현장 확인이 더욱 중요합니다.

5. 생활정보

주거 형태: 도시형생활주택(단지형 다세대)

건물 상태: 2021년 07월 15일 사용승인된 건물로 비교적 신축입니다.

내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

편의시설: 인근 근린생활시설, 공원, 학교 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 실거래가(유사 물건)의 큰 차이: 본 물건의 감정가(253,000,000원) 대비 최근 거래된 유사 면적/연식의 물건 시세(약 159,000,000원 추정)와의 격차가 상당합니다. 이는 낙찰 후 재매각 시 시세차익이 크지 않거나 손실이 발생할 가능성을 내포합니다.

매우 작은 전용 면적: 14.71㎡(약 4.45평)의 협소한 면적은 향후 재매각 또는 임대 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 관련 불확실성: 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 특이사항으로 언급되어 있어, 계약 전 관련 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다. (현 권리분석상 인수 부담은 없으나, 변동 가능성 내포)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 화곡역 인근에 자리하고 있어 교통 및 생활 인프라가 양호합니다.

권리분석상 낙찰자가 인수할 부담 있는 임차 보증금은 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

하지만, 감정평가액과 최근 실거래가(유사 물건) 간의 현저한 차이, 매우 작은 전용 면적 등은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 특히, 제시된 감정가와 주변 시세의 괴리가 크므로, 철저한 시세 조사와 물건 현황 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물로, 하자 발생 위험이 낮고 거주 선호도가 높을 수 있습니다.

역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

무인수 권리: 임차인 관련 권리(보증금 반환청구권)를 포기하는 조건으로 매각되어, 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 253,000,000원

유사 물건 거래가 (19.98㎡): 216,000,000원 (2026년 7월)

유사 물건 거래가 기준 1㎡당 가격: 약 10,810,000원

본 물건(14.71㎡) 추정 시세: 약 159,020,000원

위 분석을 토대로, 본 물건의 감정가가 주변 시세 대비 높은 점과 매우 작은 전용 면적을 고려하여, 낙찰 후에도 충분한 수익률을 확보할 수 있는 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 입찰 경쟁률 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

이러한 점들을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 약 200,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.