나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3058 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 124-9 신길리움 제102동 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 영신초등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건으로의 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통인 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건중 2층 204호로서 외 벽: 석재 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기.위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 4필지 일단의 사다리형으로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약15m, 북서측으로 약6m 및 남서측으로 약4m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2토지: 제2종일반주거지역(7층이하),도로(접함),가축사육제한구역,교육환경보호 구역,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등),육군수도 방위사령부(02-524-3146)관할),과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역 ((대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025. 8.26~2026.8.25)),토지거래계약에관한허가구역(2025.10.15)(지정기간:2025. 10.20~2026.12.31,허가대상 용도:아파트), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 기호3 토지: 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역,교육환경보호구역,대공방어 협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524 -3146)관할),과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26~2026.8.25),토지 거래계약에관한허가구역(2025.10.15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31,허가 대상 용도:아파트), 건축법제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 기호4 토지: 제2종일반주거지역(7층이하),도로(접함),가축사육제한구역,교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할),과밀억제권역,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국 인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26~2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(2025.10.15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31, 허가대상 용도:아파트).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3058 (1)

물건명: 서울특별시 영등포구 신길동 124-9 신길리움 제102동 제2층 제204호

용도: 다세대주택

감정가: 302,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

건물면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건물명: 신길리움

동/호수: 제102동 제2층 제204호

건축년도: 2019년 8월 27일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (5층 건물)

주요 용도: 다세대주택, 근린생활시설

총 세대수: 32세대

주차 대수: 총 19대 (기계식 9대, 자주식 10대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 영신초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 상업시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

인접 도로와 대체로 등고평탄한 4필지 일단의 사다리형 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 본 건 토지는 북동측 약 15m, 북서측 약 6m, 남서측 약 4m의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간 확인 요망).

2.5. 주변 환경

주변에 혐오시설은 없는 것으로 확인되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 8월 30일자 주택도시보증공사의 가압류(채권금액 1,279,000,000원)입니다.

3.2. 주요 권리 현황

* 등기부상 소유권 관련 권리 및 다수의 신탁등기 말소, 공유자 전원 지분 이전 (매매) 사항이 있습니다.

* 주택임차권 (을1) - 길제섭, 보증금 275,000,000원, 전입일자 2019.11.01, 확정일자 2019.10.07. 본 건 매각으로 말소 예정입니다.

* 가압류 (갑9) - 주택도시보증공사, 1,279,000,000원. 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 압류 (갑10) - 서초세무서장. 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매 (갑11) - 주택도시보증공사, 275,000,000원. 본 경매 사건의 개시결정으로 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대위변제 등으로 인한 권리 승계로 추정)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-01

* 확정일자: 2019-10-07

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각.

3.5. 주의사항

* 본 건은 HUG 인수조건 변경, 임차인 길제섭 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 입찰 전 관련 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 신길동 지역은 주거시설과 상업시설이 혼재된 지역으로, 영신초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성을 갖추고 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획

본 건 토지는 제2종일반주거지역으로 7층 이하 건축이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 영신초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건: 이 조건이 명확하게 이행되지 않을 경우, 매수인에게 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 매각기일 전에 해당 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간 내에 토지를 취득할 경우 허가를 받아야 할 수 있습니다. (일반적인 주거용으로 본인이 직접 거주 시에는 문제가 없을 수 있으나, 관련 규정 확인 필요).

* 임대차 관련: 임대관계가 미상으로 표시되어 있어, 실제 내부 상태 및 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 신길동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)인 다세대주택입니다. 영신초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 입지입니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 권리는 없어 법적 안전성은 확보된 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기라는 조건부 매각임을 반드시 인지하고, 해당 조건의 명확한 이행 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 등 일부 제한사항이 있으나, 이는 일반적인 주거 목적의 취득에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 내부 상태 양호 및 하자 가능성 낮음.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근으로 비교적 조용하고 정주 여건 우수.

* 향후 가치 상승 기대: 신길동 지역 개발 및 교통망 확충 시 추가적인 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 30㎡) 및 연식(2019년 준공)의 'RichenⅢ' (29.85㎡) 사례가 2026년 7월 13일에 635,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 213만원으로 환산할 수 있습니다.

본 건의 면적(30.00㎡, 약 9.08평)과 건축 연도(2019년)를 고려할 때, 이와 유사한 시세 적용이 합리적으로 보입니다.

평당 약 213만원 기준으로 산정 시, 예상 시세는 약 193,404,000원 (9.08평 * 213만원/평) 수준입니다.

본 건의 감정가 302,000,000원은 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 권리상 인수 부담이 없고, 임차인 관련 조건만 명확히 이행된다면 시세 수준에서의 접근이 가능합니다. 감정가가 시세보다 높은 점을 감안하여, 시세 하단인 200,000,000원에서 230,000,000원 사이의 금액으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

단, 임차인 관련 조건 이행 여부 및 실제 내부 상태를 반드시 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.