나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14211 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-39 에이엔캐슬 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜움 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 까치산역(지하철2호선 및 5호선) 및 노선버스정류장 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트조지붕 7층건(사용승인일자: 2018.06.05) 내 제6층 제601호로서 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감 창호: 샷시창호 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 근린생활시설 건물부지 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 4미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14211 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 424-39 에이엔캐슬 제6층 제601호

건물명: 에이엔캐슬

용도: 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트조 지붕 7층 건물

사용승인일자: 2018.06.05

2.3. 면적 및 가격 정보

감정가: 216,000,000원

토지면적: 16.22㎡ (약 4.91평)

토지지분: 16.22㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.23㎡ (약 7.93평) - 전용면적

건물지분: 26.23㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

3.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하고, 인근에 까치산역(지하철 2호선 및 5호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

3.3. 인접 도로 상태

본건 서측으로 약 4미터의 포장도로와 접하고 있음.

3.4. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

3.5. 토지 거래 규제

토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.10 ~ 2029.09.09), 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.08.26 ~ 2026.08.25), 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 용도, 2025.10.20 ~ 2026.12.31).

4. 권리분석

4.1. 말소 기준 권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경14211) 등기부채권 총액: 222,000,000원. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑3, 접수일자 2025-12-31) 입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이의정)

* 보증금: 222,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-13

* 확정일자: 2022-04-18

* 배당신고일자: 2024-05-21

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

4.3. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (안병수 외 1명)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (문초승, 매매)

* 을1: 주택임차권 (이의정, 금222,000,000원, 말소)

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사, 금222,000,000원, 말소)

4.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원.

본건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각으로 진행되므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

최근 매매 정보 (2026년 7월 기준):

* 화곡동 366-36, "더원", 2019년 건축, 전용면적 19.98㎡, 4층, 매매가 21,600만원. 본 건과 건축 연도 및 면적이 유사하며, 가격 또한 동일합니다.

* 화곡동 504-114, 1986년 건축, 전용면적 37.44㎡, 2층, 매매가 15,000만원. 본 건보다 건축 연식이 오래되었고 면적이 넓습니다.

* 화곡동 1014-11, "시원그린빌", 2002년 건축, 전용면적 37.56㎡, 3층, 매매가 16,000만원. 본 건보다 건축 연식이 오래되었고 면적이 넓습니다.

5.2. 분석 의견

본건(에이엔캐슬, 2018년 건축, 전용면적 26.23㎡)과 가장 유사한 거래 사례는 화곡동 366-36번지 "더원"으로, 2019년 건축, 전용면적 19.98㎡, 4층이 2026년 7월 1일에 21,600만원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가 216,000,000원과 동일한 금액이며, 면적은 본 건이 조금 더 넓습니다. 이 사례는 동일 단지 또는 건물일 가능성이 높아 시세 파악에 중요한 참고 자료가 됩니다. 다른 사례들은 건축 연식이 오래되었거나 면적이 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

"월정초등학교" 남동측 인근에 위치.

6.2. 교통 접근성

까치산역(지하철 2호선 및 5호선) 및 노선버스정류장 이용 가능.

6.3. 주거 환경

다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

6.4. 건물 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

6.5. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 환경 설명을 바탕으로 특이한 혐오시설이 언급되거나 확인되지 않았습니다. 다만, 외부 지도 서비스 등을 통한 상세 검색은 본 리포트 범위 외입니다.

7. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 대항력이 없으며, 매각으로 인해 소멸되는 조건입니다. 이는 매수인이 인수하는 보증금이 없음을 의미하나, HUG 관련 절차 및 조건 변경 사항에 대한 명확한 이해와 추가 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2024년 9월 5일 지정되어 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 효력이 있으며, 외국인 등 대상 및 아파트 용도 허가구역 지정 기간과 겹치므로 매수인의 자격 및 용도에 따른 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대내역 미상: 임대관례 및 기타 사항에 임대내역이 미상으로 기재되어 있어, 현재 공실 여부 또는 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 특수 물건 정보: HUG 인수조건 변경과 관련된 내용이 반복적으로 언급되어, 이 부분에 대한 철저한 사전 검토가 요구됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건으로, 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택입니다. 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 지하철 까치산역 이용이 가능한 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

권리 분석상, 말소기준권리보다 후순위인 임차권과 강제경매 개시결정이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인이 대항력이 없는 조건으로 매각이 진행되므로 매수인이 인수하는 권리 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건, 토지거래 허가구역 지정 등 특수한 매각 조건이 복합적으로 작용하므로, 관련 절차 및 규정에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

주변 시세와 비교했을 때, 감정가액(216,000,000원)은 유사한 신축 빌라의 최근 실거래가(21,600만원)와 일치하는 수준으로, 합리적인 가격으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하여 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 편리한 교통: 지하철 2호선, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능한 역세권입니다.

* 안정적인 권리관계: HUG 임차인의 대항력 없음 조건으로 매각되어 권리 인수 부담이 없습니다 (조건부).

* 합리적인 감정가: 최근 유사 물건 실거래가와 동일한 수준으로, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* HUG 특수 조건 활용: 인수 보증금 부담이 없어 투자 위험을 낮추는 요인이 됩니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 216,000,000원입니다.

최근 유사 연식 및 면적의 물건이 21,600만원에 거래된 사례가 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건, 토지거래 허가구역 지정 등 특수 사항을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 감정가의 90% ~ 100% 수준인 194,400,000원 ~ 216,000,000원을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

최종 입찰가는 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 취득세 등 부대 비용, 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.