나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14112 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동8가 51-1 메이준 제17층 제1706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 '서울영동초등학교' 서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 '영등포시장역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/ 지상 19층 건물 내 제17층 제1706호로서, (사용승인일 : 2012-12-31) 외벽 : 석재붙임 마감 및 몰탈위 페인트 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 도시형생활주택으로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 30m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1] 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역 경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법 >, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-5 24-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획 과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수 계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외 국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아 파트(건축법 시행령 별표1)),건축선(건축과 문의)임. [일련번호 2, 3 공히] 도시지역, 준주거지역,가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확 인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥 탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래 계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10 .20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)) 임. [일련번호 4] 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역 경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법 >, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-5 24-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획 과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수 계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외 국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아 파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14112 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동8가 51-1 메이준 제17층 제1706호

용도: 오피스텔

감정가: 127,000,000원

토지면적: 2.92㎡ (약 0.88 평)

건물면적: 12.11㎡ (약 3.66 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 '서울영동초등학교' 서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 '영등포시장역' 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 서측으로 약 30m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지 이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시 계획 및 규제 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2022년 4월 8일자 안산세무서장의 압류입니다.

* 등기부등본상 소유권 보존 및 이전 등기가 있으며, 이후 다수의 압류와 주택임차권, 그리고 본 경매 개시 결정 등기가 순차적으로 등기되었습니다.

* 모든 압류, 주택임차권(김린아, 금135,000,000원), 그리고 본건 강제경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-12

* 확정일자: 2021-03-02

* 배당신고일자: 2023-05-03

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련.

* 임차인: 이신욱

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-22

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특별 매각 조건에 따라, 채권자는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 임차인 김 의 경우 대항력이 없으며, 주택임차권 등기 또한 말소 예정이므로 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본건은 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 복합 상권 지역에 위치합니다.

* '영등포시장역' 인근으로 유동인구가 존재하며, 상업 및 주거 기능이 결합되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다양한 용도 지역(일반상업지역, 준주거지역)에 포함되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 단지명: 메이준

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/ 지상 19층 건물 내 제17층 제1706호

* 사용승인일: 2012년 12월 31일

* 이용상태: 도시형생활주택으로 이용 중

* 설비내역: 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 서울영동초등학교, 지하철 5호선 영등포시장역 등

6. 잠재적 리스크

* 부동산 강제 경매 물건으로, 법적 절차에 따른 변수가 존재할 수 있습니다.

* 다양한 토지 이용계획 및 제한사항(교육환경보호구역, 과밀억제권역 등)이 존재하여 향후 건물 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 최근 실거래가 자료(JSON)와 감정평가액 간의 시세 차이가 다소 존재합니다. JSON 상의 최근 실거래가는 약 5,500만원 ~ 9,900만원 수준으로, 본건 건물의 전용면적(12.11㎡) 대비 평당 시세가 약 560만원으로 추정됩니다. 이를 환산하면 약 6,800만원 수준의 시세가 예상되나, 감정가는 12,700만원으로 책정되어 있어 시세 확인 및 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 주변 혐오시설에 대한 전반적인 검색 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구에 위치한 오피스텔 경매 물건으로, 지하철역 인접성과 주변 상업/주거 혼합 환경으로 인한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 감정평가액과 최근 실거래가 자료 간의 시세 차이가 존재하므로, 입찰 전 시세 조사를 철저히 하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다. HUG 인수조건 변경 및 특별 매각 조건 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 '영등포시장역' 역세권으로 교통 편리성이 우수합니다.

* 업무시설 및 도시형생활주택 등으로 복합 이용되는 지역으로, 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 매각으로 인한 모든 권리 소멸 및 인수되는 임차 보증금 없음으로 권리 관계가 명확합니다.

* 감정가 대비 실거래가가 낮게 형성된 점을 고려하여, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 127,000,000원입니다.

제공된 최근 실거래가 JSON 정보 분석 결과, 유사 면적대의 거래 가격은 약 5,500만원에서 9,900만원 사이로 나타납니다. 이를 바탕으로 본건의 전용면적(12.11㎡)에 대한 추정 시가는 약 6,800만원 수준으로 분석됩니다.

감정가와 실거래가 간의 차이가 크므로, 입찰 시에는 이러한 시세 정보를 충분히 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가의 약 80% 수준을 기준으로 하되, 실제 시세 조사 결과 및 현장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 100,000,000원 내외로 제안합니다.

본 입찰가 산정은 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 경매 시장 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.