나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3028 [1] 서울특별시 금천구 가산동 237-50 세교예지안7차 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청아 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 " 세일중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 "독산역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 제4층 제401호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중이며, 후첨"내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택,업무시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

가산동 237-50 :도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3028 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 237-50 세교예지안7차 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 231,000,000원

토지면적: 15.88㎡ (약 4.80평)

토지지분: 15.88㎡ (약 4.80평)

건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.97㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축물 용도: 공동주택, 업무시설

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 7층건 중 제4층 제401호

준공일: 2017년 01월 20일 (사용승인일: 2017년 07월 28일)

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 남서측 인근에 세일중학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 독산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 소유권이전, 임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단102346 (가압류)

* 등기부채권총액: 2,168,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이도현)

* 보증금: 219,000,000원

* 전입일자: 2020-04-28, 확정일자: 2020-03-04

* 대항력: 없음

* 주요 권리사항:

* 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정(2026타경3028)이 말소기준권리보다 후순위입니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 가압류가 말소기준권리이며, 해당 권리 하단의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특히 본 건은 "HUG 인수조건 변경, 공동담보" 관련 특이사항 및 주의사항이 명시되어 있습니다. 임차인 이도현 및 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 가산동 일대는 디지털미디어시티(DMC)와 구로디지털단지, 가산디지털단지 등 대규모 산업단지가 인접해 있어 젊은 직장인 인구의 유입이 많습니다.

주거 밀집 지역 내 근린생활시설 및 상업시설이 발달되어 있으며, 지역 내 신축 주거 시설 공급으로 인해 주거 수요가 꾸준히 유지되고 있습니다.

산업단지 배후 주거지로서의 가치를 지니고 있어 관련 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 독산역 이용이 가능하며, 다양한 노선버스가 운행되어 서울 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 학교, 상업시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주차: 건물 내 주차 가능 시설이 구비된 것으로 추정됩니다.

* 주변 환경: 본 물건은 다세대주택, 단독주택 밀집 지역에 위치하여 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 포기 조건: 임차보증금 인수 부담은 없으나, 관련 계약 조건 및 법적 절차를 명확히 이해해야 합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 최고높이 제한 지역, 장애물 제한 표면 구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 가산디지털단지의 일부 공장 및 시설들과 인접해 있어 소음이나 환경적 요인에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 서울 금천구의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있는 입지를 갖추고 있습니다.

가장 큰 장점은 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점입니다. 이는 초기 투자 비용 부담을 크게 줄여주는 요소입니다.

권리관계가 복잡해 보이나, 경매 절차상 모두 소멸 예정이며, 특히 HUG의 강제 경매로 진행되어 법적 안정성 또한 확보된 상태입니다.

다만, 준공 후 시간이 경과되었으며, 토지 이용 계획상 여러 제한 사항이 있어 향후 재건축이나 리모델링 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 무잉수 보증금: 임차보증금 2억 1,900만원 전액이 매수인의 부담에서 제외되어 실제 투자금 회수에 유리합니다.

* 역세권 소형 주거 상품: 1인 가구 및 신혼부부 등 소형 주거 상품에 대한 지속적인 수요가 있는 지역입니다.

* 인근 산업단지 배후 수요: 가산디지털단지 등 배후 수요가 탄탄하여 임대 수익률 확보 가능성이 높습니다.

* 명확한 권리관계: HUG의 강제 경매로 진행되어 권리관계가 명확하고, 매각으로 인한 권리 소멸이 확실합니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 231,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 29.89㎡) 및 층수(4층)의 다세대주택이 2026년 5월 11일 213,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 조금 더 넓은 면적(약 33.87㎡)의 유사 물건은 2026년 5월 7일 293,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 건은 임차보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 유사 물건 거래 사례, 그리고 무잉수 보증금 조건을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 225,000,000원 ~ 245,000,000원 범위에서 경쟁력을 가질 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 상세 현장 조사 및 물건의 최신 시세 변동 추이를 면밀히 파악한 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.