나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14203 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터' 북서측 인근에 위치하고 인근에 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하고 대중교통편은 인근에 버스정류장 및 지하철 2,5호선 "까 치산역"이 소재하는 바, 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층 건으로서, 외벽: 외장석붙임 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감. 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 우솔아트빌 제3층 제301호로서, 도시형생활(다세대)주택 용도임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재 탐지설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근 대비 등고평탄한 2필일단의 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가 축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면 구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정 기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역( 대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8 .25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임 기타: -.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14203 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제3층 제301호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 293,000,000원

* 건물 면적: 25.33㎡ (약 7.66평)

* 토지 지분 면적: 15.30㎡ (약 4.63평)

* 매각 구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 역시 편리합니다. 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 소재하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 도로상태: 본건은 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 건물 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2023년 4월 24일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(2023카단102346)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(등기구분 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 여기에는 주택도시보증공사의 가압류, 양천세무서장 및 강서세무서장의 압류, 강서구의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매, 그리고 사공진 씨의 주택임차권(을3)이 포함됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(사공진)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-02

* 확정일자: 2022-11-18

* 배당신고일자: 2024-12-12

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부 상 주택임차권이 등기되었으나, '말소' 처리되었고, 권리분석 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 이하경

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-05-09

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 특별 매각 조건: 본건은 HUG 인수조건 변경과 관련하여, 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건을 포함하여 매각됩니다. 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

* 건물 정보: 본건은 2019년 8월 건축 허가를 받아 2020년 5월 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지상 7층, 지하 1층 건물(우솔아트빌) 내 제3층 제301호입니다. 주 용도는 공동주택(도시형생활주택)으로 사용 중입니다.

* 인근 시세: 최근 실거래가 분석 결과, 2026년 7월 21일 거래된 유사 연식(2019년 건축)의 인근 '더원' 빌라(전용 19.98㎡)가 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 산정한 제곱미터당 시세는 약 10,800,000원입니다. 본건의 면적(25.33㎡)을 고려할 때, 유사 조건이라면 약 273,800,000원 내외의 시세 형성이 가능할 것으로 추정됩니다. 감정가(293,000,000원)와 최근 실거래가(216,000,000원) 간에는 약 77,000,000원의 차이가 있어, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

* 주거환경: 본건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역 내에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 다가구주택이 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 외부 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 관련: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있습니다. 보증금 230,000,000원이 인수되지 않는다는 점은 긍정적이나, 계약 과정에서 관련 내용을 면밀히 검토하고 필요한 법률 자문을 받는 것이 중요합니다.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정 기간 및 대상자, 용도에 따라 조건 상이)

* 시세 변동성: 최근 실거래가와 감정가 간의 유의미한 차이가 존재하므로, 시장 상황 변화에 따른 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2019년 준공된 신축 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호합니다.

* 권리분석 상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 하에 매각되어, 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 투자 부담을 줄여줍니다.

* 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 차이를 고려하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 가치: 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 향후 가치 상승 여력이 있습니다.

* 편리한 교통: 까치산역(2, 5호선) 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리 관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 법적 인수 부담이 없습니다.

* 초기 투자 부담 완화: 대항력 없는 임차인의 보증금 230,000,000원이 인수되지 않아 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 293,000,000원입니다.

* 최근 유사 건물(2019년 건축, 전용 19.98㎡)의 실거래가가 216,000,000원임을 감안할 때, 본건(전용 25.33㎡)의 적정 시장 가치는 약 273,800,000원으로 추정됩니다.

* 감정가 대비 시세가 낮을 가능성, 토지거래허가구역 지정, HUG 관련 특수 조건 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 255,000,000원 ~ 270,000,000원

* 최종 예상 입찰가: 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.