나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14221 [1] 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에버그린 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대로 변을 따라 각종 근린상가 등이 소재하며, 후면으로 주상용건물, 단독주택 및 다세대주택 등 이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 동측으로 도보로 약15분 거리에 화곡역(5호선) 및 인근으로 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 내 제5층 제501호로서, 사용승인일: 2020.12.09 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택 : 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인 못하였으며, 건축물현황도상 방2, 거실, 주방1, 욕실및화장실1, 발코니, 현관 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 기계식주차설비 및 온수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지가 일단지를 이룬 세장형 평지의 토지로서, 공동주택(다세대주택, 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약30미터, 동측으로 노폭 약4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수 평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가 구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임. 기호(2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드 시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.2 5.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14221 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제5층 제501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 272,000,000원

* 토지면적: 11.52㎡ (약 3.49평)

* 토지지분: 11.52㎡ (약 3.49평)

* 건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

* 건물지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2020.12.09

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 내 제5층 제501호

* 건축물표제부 요약:

* 건물명: 한울팰리스

* 신축연월일: 2020.02.20 (사용승인일 2020.12.09)

* 총 층수: 9층

* 연면적: 950.93㎡

* 대지면적: 304.5㎡

* 전용면적 (건물면적): 22.68㎡ (약 6.86평)

* 건축면적: 145.81㎡

* 건폐율: 47.89%

* 용적률: 249.97%

* 총 호실: 11개 (등기부 요약상)

* 주차: 기계식주차 2대 (내부기계식 1대, 외부기계식 1대)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근

* 주변 환경: 대로변을 따라 각종 근린상가 등이 소재하고, 후면으로 주상용 건물, 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로, 제반 환경 보통.

* 교통:

* 차량 접근 가능.

* 도보 약 15분 거리에 지하철 5호선 화곡역 소재.

* 인근 버스정류장 소재.

* 교통 사정 보통.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각.

* 인수되는 권리: 없음 (특별매각조건 상 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

* 말소기준권리: 압류 (부천세무서장, 2023.03.21)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이민형)

* 보증금: 289,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-21

* 확정일자: 2022-01-04

* 배당신고일자: 2023-11-13

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

* 집합건물 등기부 요약:

* 을3 (2023-11-13): 주택임차권, 이민형, 289,000,000원 (말소 예정, HUG 인수조건 변경으로 인한 대항력 포기 조건)

* 갑6 (2025-12-31): 강제경매, 주택도시보증공사, 289,000,000원 (본건 경매 개시)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항 : 임차인 이민형은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경으로 인해 매수인이 보증금을 인수하지 않는 조건으로 매각됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대로변을 따라 각종 근린상가 등이 소재하고, 후면으로 주상용 건물, 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로, 상권은 복합적인 성격을 띱니다.

* 교통을 이용한 접근성이 비교적 양호한 편이나, 역세권이라기보다는 버스 등 대중교통 연계를 통한 접근이 주를 이룹니다.

* 주변 지역은 주거용 부동산이 다수 분포하고 있어 주거지로서의 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "신화중학교" 인근에 위치. (상대보호구역 범위 확인 필요)

* 교통시설: 도보 약 15분 거리에 지하철 5호선 화곡역, 인근 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 대로변을 따라 각종 근린상가들이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 혐오시설 : 주변 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (단, 정확한 주변 시설은 현장 확인이 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인(이민형)은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경으로 인한 매수인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 보증금을 인수하지 않는다는 점을 명확히 하고 있으나, 관련 서류 및 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획:

* 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다수의 용도지역 및 제한사항이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 / 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

* 본 물건은 다세대주택으로, 토지거래허가구역에 해당될 수 있어 매수인의 자격 및 관련 절차 확인이 필요합니다.

* 건물 노후도: 2020년 12월 사용승인으로 비교적 신축 건물이지만, 주변 유사 물건과의 비교 시점 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 신축 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 비교적 최신 건축 연도를 가지고 있습니다.

* 경매 절차상 임차인의 대항력은 없으며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 토지이용계획상 토지거래허가구역에 해당될 수 있으며, 이에 대한 확인 및 절차가 필요합니다.

* 감정가 272,000,000원은 본 건의 전용면적(22.68㎡) 대비 주변 신축 다세대주택의 시세(약 1,900만원/평)를 적용했을 때의 가격(약 1.3억)보다 현저히 높게 책정되었습니다. 이는 유찰 가능성이 있음을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 다세대주택으로 하자 보수 부담이 적음.

* HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 관련 인수 부담 최소화.

* 감정가 대비 시세가 높아 유찰 가능성 있음. 유찰 시 다음 기일 입찰 시 유리할 수 있음.

* 양천구 신월동 지역의 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 272,000,000원

* 최근 매매 정보 분석:

* 주변 신축 다세대주택 (2017-2019년식, 50-55㎡ 전용) 시세: 약 302,000,000원 ~ 329,000,000원 (약 1,900만원/평)

* 본 건 전용면적 (22.68㎡, 약 6.86평)

* 본 건 감정가 (272,000,000원)는 3.3㎡당 약 1,250만원으로, 주변 신축 다세대주택의 시세(약 1,900만원/평)보다 낮습니다.

* 하지만, 본 건 전용면적 22.68㎡ (6.86평)에 감정가 272,000,000원을 적용하면 약 3,965만원/평으로, 주변 시세의 두 배 이상 높습니다.

* 이는 감정가가 실제 시세보다 현저히 높게 책정되었음을 시사하며, 첫 매각 기일에 유찰될 가능성이 높습니다.

* 현 시점 예상 입찰가 (1차 매각 기일): 272,000,000원 이하

* 본건의 가치는 감정가가 높게 책정된 점을 고려하여, 첫 매각 기일에는 감정가 이하로 신중하게 접근해야 하며, 유찰 후 최저가가 낮아진 기일에 재입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.