나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14183 [1] 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2022.03.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 평지로서, "도시형생활주택(단지형 다세대)"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

방화동 592-103 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 방화동 592-104 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 592-103번지 제이스빌 제4층 제402호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경14183 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

건물면적은 21.18㎡(약 6.41평)이며, 토지 지분 면적은 14.52㎡(약 4.39평)입니다.

감정평가액은 347,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 임차인과 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

본 건 남동측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

본 건물의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 서울특별시의 압류(2025.04.11.)입니다.

따라서, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사제이스빌)

* 소유권이전 (김순연)

* 서울특별시 압류

* 강서세무서장 압류

* 주택도시보증공사 강제경매

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(채권자 겸 임차권자)의 임차인 신 씨가 있습니다.

* 임차인: 신 (주택도시보증공사)

* 보증금: 289,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 11일

* 확정일자: 2022년 3월 29일

* 배당신고일자: 2024년 3월 28일

* 대항력: 없음

집합건물 등기부 요약상 을1번으로 등기된 주택임차권(신수정)은 말소 예정입니다.

특별 매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변으로 다세대 및 다가구 주택이 다수 분포하고 있습니다.

최근 신축된 건물(2022년 사용승인)로서, 지역 내에서 비교적 신축 축에 속합니다.

인근에 "방화초등학교"가 위치하고 있어 주거 환경으로서의 기본적인 편의성을 갖추고 있습니다.

제공된 주변 매매/임대 정보는 인근 다른 빌라 단지들이며, 이는 본 물건의 시세 파악에 참고가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조 평지붕의 지상 6층 건물이며, 본 건은 해당 건물 내 제4층 제402호입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2022년 3월 2일로 비교적 신축입니다.

내부에는 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있으며, 승강기 및 주차장 시설(내부 9대, 외부 2대)도 구비되어 있습니다.

이용 상태는 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 현재 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 본 건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히 공항 관련 구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(외국인, 아파트 용도 등 상세 조건 확인 필요) 거래 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* "HUG 인수조건 변경" 및 "대항력 포기 조건" 매각으로 인해 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 매각 조건에 대한 정확한 이해와 이행이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사용승인일이 2022년으로 매우 신축이며, 소유권 관련 권리 관계가 명확하고 매각으로 대부분의 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

임차인 관련하여 대항력이 없고 보증금 인수 의무가 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 감정평가액(347,000,000원)이 제공된 주변 시세 자료(건물 연식, 면적 고려 시) 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고 신축 건물이라는 점을 고려하면 충분히 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 2022년 신축 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적습니다.

* 임차인 보증금 미인수 조건으로, 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 이슈가 명확히 정리되어 있어 향후 명도 및 소유권 이전 과정이 수월할 것으로 예상됩니다.

* 강서구 방화동 지역의 주거 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 자료를 분석한 결과, 유사한 지역의 다세대 주택들이 2015년~2017년식 건물 기준으로 약 25,300만원에서 30,600만원 사이에서 거래되었습니다. 본 물건은 2022년식 신축 건물임에도 불구하고 면적이 약 6.41평으로 작습니다.

감정가(347,000,000원)와 임차인 보증금(289,000,000원) 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 신축 건물 프리미엄과 면적을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

주변 시세 및 건물 신축 연식, 그리고 HUG 관련 조건 등을 종합적으로 고려하여, 약 280,000,000원에서 320,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 입찰 직전의 시세 변동 및 현장 방문 시 파악되는 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.