나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52449 [1] 서울특별시 마포구 합정동 383-20 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 합정동 소재 "합정역 8번출구" 서측 인근에 위치하며 주위는 숙박시설, 업무용빌딩, 상업시설, 주유소등이 소재하는 상업지대이며, 양화로 후면으로는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택등이 소재하고 합정역 주변으로 대규모 개발사업을 진행하고 있는등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 2,6호선 "합정역"이 소재 하는등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측 및 동측으로 각각 노폭 약 8m, 3m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2021-12-23), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 재정비촉진지구(2021-12-23)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)((한강변) 서울특별시 공고 제2016-2272호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콩크리트 평스라브지붕 4층으로서, 외 벽 : 타일마감등임. 내 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 벽지, 타일마감등임. 바 닥 : 장판깔기 및 타일마감등임. 창 호 : 샷시창호등임.

이용상태

1층 및 지층: 피씨방으로 이용중임 2층, 3층, 4층, 옥탑층 : 공히 공실임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 상하수도 급·배수설비 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 '지적·건물 개황도' 및 '사진용지' 참고 바람.

공부와의 차이

지하1층 : 공부상 다방으로 기재되어 있으나 현황피씨방으로 이용중임. 지상1층 : 공부상 소매점으로 기재되어 있으나 현황 피씨방임. 지상2층 : 공부상 태권도장으로 기재되어 있으나 현황 공실. 지상3층 : 공부상 기원으로 기재되어 있으나 현황 공실임. 지상4층 : 공부상 사무실로 기재되어 있으나 현황 공실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

1.1. 1. 주소

서울특별시 마포구 합정동 383-20 (도로명주소: 서울특별시 마포구 양화로3길 6 (합정동))

1.1. 2. 토지 정보

총 면적 400.10㎡ (약 121.05평)

토지 제시외 면적 0.00㎡

1.1. 3. 건물 정보

총 면적 867.05㎡ (약 262.30평)

건물 제시외 면적 137.30㎡ (약 41.56평)

건물 구조: 철근콘크리트 평스라브지붕 4층

1.1. 4. 감정가

14,603,823,700원

1.2. 사건 정보

1.2. 1. 사건번호

서울서부지방법원 2025타경52449 (1)

1.2. 2. 경매 구분

부동산강제경매

1.2. 3. 채권자

한OOOOOOOO (한국증권금융주식회사)

1.3. 용도 및 현황

1.3. 1. 건물 용도

건축물대장상: 제2종근린생활시설 (그 외 용도: 근린생활시설)

토지 감정평가상: 주상용 건부지

1.3. 2. 건물 현황 (층별 이용 상태)

지하 1층: 현황 PC방 (공부상 다방)

1층: 현황 PC방 (공부상 소매점)

2층: 현황 공실 (공부상 태권도장)

3층: 현황 공실 (공부상 기원)

4층: 현황 공실 (공부상 사무실)

옥탑층: 현황 공실

1.4. 특이사항 및 주의사항

1.4. 1. 특이사항

정비구역, 재정비촉진지구, 대항력 있는 임차인, 위반건축물

1.4. 2. 주의사항

일괄매각. 제시외 건물 포함. 건축물대장상 위반건축물 있음 (옥상, 판넬/판넬, 영업, 40㎡ 무단증축).

1.4. 3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 4. 제시외 건물

137. 30㎡ (약 41.56평) 면적의 제시외 건물 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 마포구 합정동 소재 "합정역 8번 출구" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 숙박시설, 업무용 빌딩, 상업시설, 주유소 등이 소재하는 상업지대이며, 양화로 후면으로는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 소재하고 합정역 주변으로 대규모 개발 사업을 진행하고 있습니다.

제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 2, 6호선 "합정역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로

본건 서측 및 동측으로 각각 노폭 약 8m, 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 한국증권금융주식회사의 강제경매 개시 결정 등기 (접수일자 2025.12.31)이며, 이보다 선순위 권리사항은 말소됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다. (단, 건축물대장상 위반건축물로 인한 행정상 제재 가능성은 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2018-09-18, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 필요)

* 메트로폴리탄개발주식회사(이 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2018-09-17, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 필요)

* 박 : 보증금 4,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입/사업일자 2019-07-15, 배당신고일자 2026-01-22, 대항력 있음.

* 주식회사재목(김 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2018-06-14, 대항력 있음. (금액 미상으로 주의 필요)

총 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 박 임차인은 대항력이 있으며 400만원의 보증금 및 월 300만원의 차임을 신고했습니다. 해당 임차인의 보증금 400만원은 낙찰자가 인수하거나 배당을 받아야 하는지 확인이 필요합니다. (※ 배당신고일자 2026.01.22 기록으로 보아 배당 여부 확인 필요)

보증금/차임이 0원으로 기재된 임차인들의 경우, 실제 임대차 관계 확인이 필요하며 예상치 못한 채무가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

3.4. 등기부 요약 (토지/건물)

3.4. 1. 토지 등기부 요약

소유권이전, 공유자전원지분전부이전, 신탁재산 귀속, 강제경매(말소기준), 압류(마포구), 압류(마포세무서장) 순으로 등기되어 있습니다. 강제경매 및 압류 등기는 매각으로 말소됩니다.

3.4. 2. 건물 등기부 요약

소유권이전, 공유자전원지분전부이전, 신탁재산 귀속, 강제경매(말소기준), 압류(마포세무서장) 순으로 등기되어 있습니다. 강제경매 및 압류 등기는 매각으로 말소됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 합정역 역세권에 위치한 일반상업지역으로, 주변에 다양한 상업시설, 업무시설, 숙박시설 등이 밀집해 있습니다.

합정역을 중심으로 한 대규모 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

인근 지역은 젊은 층과 유동인구가 많은 활기찬 상권입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

현재 1층과 지하 1층은 PC방으로 운영 중이며, 상층부는 공실 상태입니다.

향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따라 공실 해소 및 임대 수익 증대 가능성이 있습니다.

재정비촉진지구에 속해 있어 장기적인 개발 계획에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

합정역 인근으로 다수의 지하철 노선과 버스 노선이 지나 교통이 매우 편리합니다.

주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등이 풍부하게 분포하고 있습니다. (예: 메세나폴리스, 딜라이트 스퀘어, 다수의 카페 및 맛집 거리, 홍대 상권과 인접)

한강공원 접근성이 용이하여 여가 생활을 즐기기 좋습니다.

5.2. 주변 혐오시설

본건이 위치한 합정동 일대는 주로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로, 현재까지 확인된 대규모 혐오시설은 없습니다.

본건은 한강변 중점경관관리구역에 포함되어 있어 주변 환경이 쾌적하게 유지될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장상 옥상 판넬 무단 증축 등 위반건축물이 존재합니다. (2019.2.1. 도시경관과-1647(2019.9.1.)호 의거)

이로 인해 향후 이행강제금 부과, 철거 명령, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

총 4명의 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 특히 박 임차인은 보증금 400만원 및 월세 300만원이 있습니다.

이들 임차인으로 인한 명도 문제 또는 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (상기 3.3. 권리분석 참조)

보증금/차임이 0원으로 기재된 임차인들의 경우, 실제 임대차 관계 확인이 필요하며 예상치 못한 채무가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.3. 개발 사업과의 연관성

합정역 주변의 대규모 개발 사업은 긍정적 요인이지만, 사업 진행 과정이나 결과에 따라 본 물건의 가치나 활용도에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 토지거래허가구역

본건은 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

향후 소유권 이전 시 해당 허가를 취득해야 하므로, 외국인 또는 특정 용도의 부동산 취득 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 합정역 역세권에 위치한 근린생활시설 건물로, 우수한 입지 조건과 대규모 개발 사업의 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 위반건축물 존재, 대항력 있는 임차인 다수, 토지거래허가구역 지정 등 해결해야 할 리스크 요인이 산재해 있습니다.

이러한 리스크를 면밀히 검토하고 적절한 대비책을 마련한다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 높일 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

1. 합정역 초역세권, 트리플 역세권의 뛰어난 입지.

2. 향후 지역 가치 상승이 기대되는 대규모 개발 사업 진행 지역.

3. 다수의 상업, 문화, 편의시설 인접.

4. 한강공원 등 여가 공간 접근성 우수.

5. 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적 개발 수혜 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 14,603,823,700원

총 인수 보증금 (공식 기록 기준): 0원

(주의: 박 임차인의 보증금 400만원 및 월세 300만원은 별도 검토 필요)

본 물건은 위반건축물, 대항력 있는 임차인 등의 리스크를 고려해야 하므로, 감정가의 70~80% 수준에서 신중한 접근이 필요합니다. (예상 범위: 약 10,222,676,580원 ~ 11,683,128,960원)

최종 입찰가는 임차인 문제 해결 방안, 위반건축물 관련 부담금 예상액, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.