나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14215 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-160 다솔빌리지 제에이동 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HD · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ‘서울신흥초등학교’북동측 인근에 위치하는 부동산(다솔빌리지 제에이동 제3층 제302호)으로서, 주위는 다가구주택, 단독주택, 저층 공동주택 및 소규모 점포 등으로 형성되어 있으며, 제반 여건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층건물내 제3층 제302호로서, - 외벽 : 화강석 마감, - 내벽 : 벽지 마감 등 - 창호 : 하이새시 창호입니다.

이용상태

다세대주택(방3개, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지대비 다소 완만한 경사지로, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측과 동측으로 각각 노폭 약 5미터 내외의 도로에 접하는 세로각지의 도로 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)(제한기간 : 2022.9.15 ~ 2024.9.14 /2024.9.15~2025.9.14) 건축허가·착공제한지역(2025-09-11)(행위제한고시일로부터 3년), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도 : 해발194m(지반 +건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2022-08-26)(지정기간:2023.8.31.~2024.8.30./2024.8.31.~2025.8.30) 토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간:2025.2.18.~2025.8.30./2025.8.31.~2026.8.30), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25). 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상 : 아파트/ 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14215 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

* 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-160 다솔빌리지 제에이동 제3층 제302호

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호

* 건축 연도: 2002년 (건축물표제부 정보 기준)

* 토지 면적: 28.67㎡ (약 8.68평)

* 건물 면적: 57.25㎡ (약 17.32평)

1.3. 감정가 및 매각조건

* 감정가: 219,000,000원

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각 (채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ‘서울신흥초등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다가구주택, 단독주택, 저층 공동주택 및 소규모 점포 등이 혼재된 지역입니다. 제반 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 을12 근저당 (부경양돈협동조합, 2022-02-22)

* 말소예정: 을12 근저당, 을13 주택임차권 (2023-11-22, 홍누리) 등 말소기준권리보다 후순위 권리 및 등기부상 주택임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 관련 내용은 '없음'으로 표기되어 있으나, 최종 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (홍누리)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-11

* 확정일자: 2021-10-08

* 배당신고일자: 2023-11-22

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각으로 인해, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 343,900,000원 (근저당 133,900,000원 + 강제경매 210,000,000원)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호

* 외벽: 화강석 마감

* 내벽: 벽지 마감 등

* 창호: 하이새시 창호

* 이용 상태: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 다세대주택

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등 구비

4.2. 주변 시설

* 교육 시설: 서울신흥초등학교 북동측 인근 위치

* 편의 시설: 소규모 점포 등이 형성되어 있음

* 참고: 주변 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 및 외부 검색(도구 사용)을 통해 직접 확인할 수 없었습니다. 일반적으로 신흥초등학교 인근 지역은 주거 및 상업시설 밀집 지역으로, 혐오시설의 존재 가능성은 낮으나, 투자 전 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 건축허가·착공제한지역 (2022.9.15 ~ 2024.9.14, 2024.9.15 ~ 2025.9.14, 2025.9.11 ~ 3년)

* 장애물제한표면구역 (진입표면구역)

* 대공방어협조구역 (군사시설 관련)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2022.8.26 ~ 2025.8.30, 2025.2.18 ~ 2026.8.30, 2025.8.26 ~ 2026.8.25, 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

* 상기 제한사항들은 건축, 개발, 토지 거래 시 인허가 및 제약 사항이 될 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

5.2. 기타 고려사항

* 임대 관계는 미상으로, 현황 조사 시 직접 확인이 필요합니다.

* 감정평가 요약표 상 '공부와의 차이'는 없으나, 등기부상 주택임차권이 말소 예정임에도 불구하고 '비고'란에 전입/확정일자 정보가 기재되어 있어, 매각 조건 등을 종합적으로 이해하는 것이 중요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건으로, 서울 금천구 시흥동에 위치한 다세대주택입니다. '서울신흥초등학교' 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있으며, 기본적인 교통 및 생활 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

권리 분석상, 말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리 및 주택임차권(HUG)은 매각으로 소멸될 예정입니다. 특히, 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각되어, 임차인의 대항력 있는 보증금 210,000,000원을 매수인이 인수할 부담이 없습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 장점 중 하나입니다.

다만, 해당 지역은 건축, 개발, 토지 거래 등에 대한 다양한 제한사항(토지이용계획, 건축허가·착공제한, 토지거래계약허가구역 등)이 존재하므로, 향후 재산권 행사 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로, 210,000,000원의 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 서울 금천구 시흥동 소재, 서울신흥초등학교 인근의 주거지 내 위치

* 전용면적 57.25㎡(약 17.32평)의 다세대주택으로, 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려 가능

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)에 따르면, 유사한 건물 연식(2002년)의 인근 다세대/연립 주택 거래 사례(전용면적 약 55.19㎡)가 280,000,000원에 거래된 점을 고려할 수 있습니다. 본건의 감정가는 219,000,000원이며, 면적(57.25㎡) 및 입지 조건을 감안할 때, 시장 가치는 감정가보다 다소 높을 것으로 추정됩니다.

특히, 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 매력적인 조건입니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여, 현재 시점의 시장 상황 및 경쟁 구도를 예측해 볼 때, 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가: 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 현장 조사, 주변 시세 변동, 권리 관계 재확인, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.