나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14175 [1] 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재"영서초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(구로디지털단지역-지하철2호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평지붕 지하1층 지상9층 건물 내 제2층 제204호로서, (사용승인일: 2021.03.04.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)/업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 노폭 약 4M 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

180-3, 180-20 공히 도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14175 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 180-3, 도무스캠프 제2층 제204호

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장 상 업무시설/오피스텔)

감정가: 249,000,000원

토지 면적: 9.05㎡ (약 2.74평)

건물 면적 (전용면적): 21.00㎡ (약 6.35평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

준공 연월일: 2021년 3월 4일

건축물 주요 용도: 업무시설 (도시형생활주택/업무시설/오피스텔)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 주변에 영서초등학교가 소재하고 있습니다.

일대는 다세대주택, 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 환경으로 볼 때 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 1. 건물 상세

건물은 철근콘크리트 구조의 평지붕 건물로 지하 1층, 지상 9층으로 이루어져 있으며, 본 물건은 그 중 지상 2층에 위치합니다.

외벽은 석재 붙임 마감 등으로 시공되었으며, 창호는 샤시 창호로 마감되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 승강기, 주차장 설비를 갖추고 있습니다.

1.1. 2. 토지 및 도로

토지는 2필지가 일단으로 이용 중이며, 인접 토지 대비 등고평탄한 부정형 토지입니다. 현재 도시형생활주택 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 사용되고 있습니다.

건물은 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 서울동부지방법원의 2024년 1월 30일자 가압류 결정(서울남부지방법원 2025타경14175, 채권자: 토스뱅크, 권리금액: 17,008,657원)입니다.

이 말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 현황을 보면 소유권 보존(2021.03.19), 소유권 이전(2022.02.22), 가압류(2024.01.30) 등이 현재까지 유효한 권리이며, 본 경매 개시 결정(2025.12.30) 또한 매각으로 소멸됩니다.

등기상 주택임차권(을4)은 말소 예정으로 표시되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

1.2. 1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 19일

확정일자: 2021년 8월 10일

배당신고일자: 2023년 7월 26일

대항력: 없음

비고: 본 건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 구로동 일대는 구로디지털단지역을 중심으로 IT 산업단지와 다양한 업무시설, 오피스텔, 주거시설이 밀집해 있는 지역입니다.

지식산업센터와 오피스텔이 다수 분포하고 있어 직주근접 수요가 많으며, 상업시설 또한 발달하여 기본적인 상권은 잘 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 영서초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 구로디지털단지역을 통한 지하철 2호선 이용 및 다수의 버스 노선으로 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 장애물 제한 표면 구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (대상: 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.; 대상자: 외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.) 관련 규제 확인이 필요합니다.

현재까지 파악된 주변 정보 상으로는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

임대관계는 조사된 바 없어 미상이나, 이는 권리분석상 인수되는 임차인이 없음을 고려할 때 큰 문제는 되지 않을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 비교적 신축 건물 내 도시형생활주택(오피스텔)으로, 역세권 입지에 잠재적 가치를 지니고 있습니다.

임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 유사 비교 물건(다세대주택)의 매매가를 기준으로 시세 분석 시 감정가와의 편차가 다소 존재하며, 정확한 가치 산정을 위해서는 해당 건물(도무스캠프)만의 특성을 고려한 추가적인 시세 조사가 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2021년 준공)로 상품성이 우수함.

구로디지털단지역 인근 역세권 입지로 직주근접 수요가 많음.

임차인의 대항력 부재 및 보증금 미인수 조건으로 명도 부담이 적음.

토지거래 허가구역 등 일부 규제 지역이나, 현지인이 아닌 경우(외국인 등)에만 해당하므로 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 249,000,000원입니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 면적이 유사한 2012년식 다세대 주택(21.75㎡)이 299,900,000원에 거래되었고, 비교적 신축인 2023년식 다세대 주택(29.84㎡)은 282,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 2021년식으로 비교적 신축이며, 면적이 유사한 거래 사례(21.75㎡, 299,900,000원)보다 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

주택도시보증공사의 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리한 조건입니다.

종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 감정가 수준 이상에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.