나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14167 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42 여의도써밋 제9층 제904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "영등포동 주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(영등포시장역) 등이 소 재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 제9층 제904호로서, (사용승인일 : 2021.10.01) 외벽 : 외장석재 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄하며 대체로 세장형의 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 중로한면의 포장도로 및 북서측으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역( 세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대 상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8 .25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14167 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42 여의도써밋 제9층 제904호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 257,000,000원

* 토지면적: 4.96㎡ (약 1.50평)

* 토지지분: 4.9631㎡ (약 1.50평)

* 건물면적: 17.46㎡ (약 5.28평)

* 건물지분: 17.46㎡ (약 5.28평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2021년 10월 1일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 제9층 제904호

* 건축물 분류: 업무시설 (오피스텔 및 다세대주택)

2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42에 위치합니다.

* 주변 환경: "영등포동 주민센터" 북측 인근에 자리하며, 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 영등포시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 남서측으로 중로, 북서측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 특정 대상 및 용도에 따라 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 그 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

3. 권리분석

* 경매 진행 구분: 부동산강제경매로 진행됩니다.

* 채권자: 주OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경14167)으로, 접수일자는 2025년 12월 30일입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(오현경)

* 보증금: 256,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 6월 3일

* 확정일자: 2022년 5월 16일

* 배당신고일자: 2024년 6월 12일

* 대항력: 없음으로 기재되어 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 을1 권리: 주택임차권 (오현경, 256,000,000원)은 확정일자, 전입일자를 갖추었으나, '말소' 예정으로 등기되어 있으며, '대항력 없음'으로 표기되어 있습니다.

* 갑4 권리: 강제경매 (주택도시보증공사, 256,000,000원)가 말소기준권리입니다.

* 갑5 권리: 압류 (국민건강보험공단)가 존재합니다.

* 등기부채권 총액: 256,000,000원입니다.

* 권리분석 종합:

* 본 물건은 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'으로 진행됩니다.

* 임차인의 대항력이 없으며, 주택임차권 역시 말소 예정으로 등기되어 있어 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 구체적인 내용은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 영등포동7가는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

* 최근 시세 동향:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 2024년 1월, 본건과 유사한 면적(17.33㎡)의 7층 물건이 227,000,000원(2억 2,700만원)에 중개 거래되었습니다.

* 이는 본건의 감정가(257,000,000원)보다 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 영등포시장역이 인근에 있어 서울 시내 접근성이 우수합니다. 또한, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주민센터가 가까이 있으며, 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 더불어 영등포역 및 타임스퀘어 등 영등포 지역의 주요 상업 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 가구가 거주하기에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 특정 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인이나 특정 용도로 매수하는 경우, 허가 절차를 거쳐야 하므로 매수인의 신분과 매수 목적을 명확히 확인해야 합니다.

* 특수 매각 조건: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 매각은 절차상의 복잡성을 야기할 수 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 영등포구의 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 편의성이 우수합니다.

* 권리관계는 임차인 대항력 없음 및 HUG 조건부 매각으로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 신축 건물이라는 점과 향후 영등포 지역의 발전 가능성을 고려할 때, 투자 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정에 따른 매수인의 자격 요건 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 영등포 중심 업무지구 및 상업시설 접근성이 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 건물의 노후도가 낮습니다.

* 교통 편리: 영등포시장역 도보권 및 다수의 버스 노선 이용이 가능합니다.

* 안정적인 권리관계: 매수인이 인수하는 부담이 되는 권리가 없는 것으로 분석됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 257,000,000원

* 최근 실거래가 (2024년 1월, 7층, 17.33㎡): 227,000,000원

* 본건 면적(17.46㎡)에 대한 최근 실거래가는 2억 2,700만원입니다. 감정가는 이보다 약 3,000만원 (13%) 높습니다.

* 보수적인 관점에서, 최근 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 고려하는 것을 추천합니다. (시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.