나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3000 [1] 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제18층 제1819호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 구로고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트, 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 업무시설, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 북동측으로 지하철 1,2호선 신도림 역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 석재타일, 알미늄복합판넬 등. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로 주거용, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건축법}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트, 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 건축 선.

공부와의 차이

귀 제시목록 상 소유자가 망 전충주의 상속재산관리인 변호사 이경호 이나 등기사항전부증명 서 상 전충주임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외 부에서 관찰한 바에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인하시기 바 랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2026타경3000 (1)

소재지

서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제18층 제1819호

용도

오피스텔

감정가

114,000,000원

면적

토지면적: 3.14㎡ (약 0.95평)

건물면적: 19.61㎡ (약 5.93평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 강제 경매

채권자

이OO

건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공 연도

2012년

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 구로고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트, 단독주택, 저층 공동주택, 업무시설, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 북동측으로는 지하철 1, 2호선 신도림역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 상태 및 형상

장방형의 평탄한 토지로서, 주거용, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태

남동측 및 북동측으로 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트, 기간: 2025.10.20.~2026.12.31 및 대상자: 외국인 등, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선 등이 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분

부동산 강제 경매

채권자

이OO (본건 임차인 이혜림으로 추정)

말소기준권리

서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2026타경3000) 등기부채권 총액: 138,000,000원

인수되는 권리

선순위 임차권 (매수인 인수)

임차인 현황

* 임차인: 이OO

* 보증금: 138,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 11일

* 확정일자: 2022년 1월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원 (단, 물건명세서상 보증금 전액 미변제 시 잔액 매수인 인수)

권리분석 요약

본건에는 선순위 주택임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 138,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 경매 물건의 총 인수 부담액에 포함되어야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성

본건이 소재한 구로동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔 및 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

건축물 용도 및 구성

해당 건물은 업무시설(오피스텔 401실), 도시형생활주택(원룸형 130세대) 및 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 및 지하철 1, 2호선 신도림역 이용이 가능하여 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

주변 편의시설

소규모 근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수 위험

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 이OO의 보증금 138,000,000원 인수 가능성입니다. 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 부담해야 합니다.

공부와의 차이

공부상 소유자와 등기사항전부증명서상 소유자가 상이한 점(상속재산관리인 vs 등기부상 소유자)이 기재되어 있으나, 경매 진행 과정에서 정리될 것으로 예상됩니다.

임대 관계 미상

현재 임대 관계가 명확하지 않아 정확한 임대 현황 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

내부 구조 확인 필요성

폐문 등으로 인해 내부 구조도가 실제와 다소 상이할 수 있으므로, 입찰 참여 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 제한사항

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 등은 향후 재산권 행사 시 제한이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구의 교통 요충지인 신도림역 인근에 위치한 오피스텔로서, 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 준공된 지 10년이 넘어 비교적 신축에 속하며, 주변 환경 또한 주거 및 상업 기능이 혼합되어 있어 안정적인 수요가 예상됩니다. 그러나 가장 큰 단점은 138,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 부담입니다. 이는 감정가(114,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰 시 추가적인 인수 금액이 발생할 가능성이 높아 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신도림역 인근 역세권 오피스텔로 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 업무시설, 주거시설, 근린생활시설이 복합된 지역으로 잠재적 가치가 있습니다.

* 최근 매매 사례를 바탕으로 시장 가치가 형성되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔이 2026년 5월 90,000,000원에서 110,000,000원 사이에 거래되었습니다. 감정가 114,000,000원 또한 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

그러나 본건은 138,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 부담이 존재하며, 이는 매수인이 추가로 인수해야 할 금액입니다. 따라서 실제 총 투자 비용은 낙찰가에 인수 보증금(또는 미변제 잔액)을 더한 금액이 됩니다.

이러한 위험 부담을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 참고하되, 인수 보증금으로 인한 추가 부담액을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 시장 상황과 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 108,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 인수되는 임차인 보증금 138,000,000원을 별도로 부담해야 함을 의미합니다. 실제 총 투입 비용은 낙찰가와 별도로 부담해야 할 임차 보증금 전액 또는 일부를 합산하여 산정해야 하므로, 총 투자 비용이 시세 대비 경쟁력이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.