나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14194 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 970-21 성원프라우드 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물내 제2층 제203호로서, (사용승인 : 2018.03.29.) - 외벽 : 석재 및 타일 붙임마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 평탄한 대체로 정방형의 토지로서 현황 '주거용' 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14194 (1)

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 970-21 성원프라우드 제2층 제204호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대))

건축물 사용승인일: 2018년 3월 29일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 248,000,000원

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

토지지분: 19.6686㎡ (약 5.95평)

건물면적: 27.63㎡ (약 8.36평)

건물지분: 27.63㎡ (약 8.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

전체 건물 연면적: 658.93㎡ (약 199.3평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 2018년 4월 11일 (안성호 외 1명)

소유권 이전: 2018년 5월 25일 (주식회사콘텐츠21110111-5750222, 매매)

주택임차권: 2024년 5월 24일 (조민영, 199,500,000원) - 말소 예정

강제경매개시결정: 2025년 12월 30일 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

3.2. 임차인 분석

임차인: 조민영 (조 )

보증금: 199,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 18일

확정일자: 2020년 6월 1일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각. 등기부 상 주택임차권(을1)은 말소 예정임.

따라서 본 물건의 매수인은 인수해야 할 임차보증금이 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원임.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2025년 12월 30일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (갑5).

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸됩니다.

주택임차권(을1)은 말소 예정이며, 매수인에게 인수되지 않습니다.

특별매각조건에 따라 임차권등기 말소 조건이 부가됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매/전월세)

최근 실거래가에 따르면, 인근 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일 거래: 전용면적 19.98㎡, 4층, 2019년식 건물, 216,000,000원 (평당 약 35.76만원).

* 2026년 7월 2일 거래: 전용면적 37.44㎡, 2층, 1986년식 건물, 150,000,000원 (평당 약 13.25만원).

* 2026년 7월 1일 거래: 전용면적 37.56㎡, 3층, 2002년식 건물, 160,000,000원 (평당 약 14.08만원).

본건(전용면적 27.63㎡, 2018년식)의 감정가는 248,000,000원으로, 면적과 건축 연도가 유사한 최근 거래 사례(216,000,000원)와 비교 시, 본건의 감정가가 시세 대비 높은 수준일 가능성이 있습니다. 그러나 거래 사례의 건물 연식 및 면적 차이를 고려할 필요가 있습니다.

4.2. 동일 단지/건물 시세

동일 단지 또는 건물 내 다른 호실의 최근 거래 정보는 제공되지 않아 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 6층 (본건은 2층)

사용승인일: 2018년 3월 29일

설비: 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수, 승강기 설비 등. (폐문부재로 내부 설비 정상 작동 여부 확인 불가, 입찰 시 유의 필요)

5.2. 편의시설

주변에 서울우장초등학교가 위치하며, 근린생활시설 및 아파트단지가 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 인근 버스정류장 소재.

주변 지도 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역)에 포함되어 있어 건축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

주택임차권(조민영)은 말소 예정으로 매수인에게 인수되지 않으나, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 거래 과정의 복잡성을 시사하므로 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

내부 설비의 정상 작동 여부를 폐문으로 인해 확인할 수 없어, 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 리스크

공항 관련 보호지구 및 수평표면구역에 속해 있어 향후 재건축 또는 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 사용승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 화곡동 지역의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리상으로는 말소기준권리보다 후순위인 임차권이 말소 예정되어 있어 인수되는 보증금은 없으나, HUG 관련 특별매각조건은 주의 깊게 검토해야 합니다. 내부 설비 확인 불가 및 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 건축 연도가 2018년으로 비교적 신축입니다.

* 전용면적 27.63㎡ (약 8.36평)으로 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 사이즈입니다.

* 임차인이 존재했으나 대항력 없이 말소 예정이므로 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 248,000,000원

주변 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 220,000,000원에서 230,000,000원 사이로 예상됩니다. 권리 관계의 복잡성 및 내부 설비 확인 불가 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.