나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3012 [1] 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월1동 주민센터" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)) 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 세장형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대)) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 곰달래로7길 및 막다른도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

양천구 신월동 99-16 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 도시관리계획 입안중임. 양천구 신월동 99-17 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 99-16번지, 어반리더스 제2층 제202호에 소재한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3012 (1)이며, 감정가는 272,000,000원입니다. 토지 면적은 18.46㎡(약 5.58평)이고, 건물 면적은 29.66㎡(약 9.00평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 건물명은 '어반 Leaders'이며, 2021년 4월 15일에 사용 승인되었습니다. 해당 건물은 철근콘크리트 평스라브 지붕의 5층 공동주택(도시형생활주택)으로, 본건은 그중 2층에 위치합니다. 건폐율은 59.77%, 용적률은 190.64%입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월1동 주민센터" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용 건물, 공공시설, 공원, 교육 시설, 근린생활 시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다. 본건은 북동측 및 북서측으로 곰달래로7길 및 막다른 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2026년 1월 6일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(서울남부지방법원 2026타경3012)입니다.

등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2021년 4월 27일 (유광진 외 1명)

* 주택임차권: 2023년 9월 14일 말소 등기 (이효정, 보증금 259,000,000원, 전입 2021-08-24, 확정 2021-07-30)

* 강제경매: 2026년 1월 6일 말소 등기 (주택도시보증공사, 보증금 259,000,000원)

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(이효정)가 보증금 259,000,000원에 차임 없이 거주 중인 것으로 확인되나, 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다. "HUG 인수조건 변경", "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각" 등의 특이사항 및 주의사항으로 미루어 보아, 본 매각으로 임차인의 보증금에 대한 매수인의 부담은 없는 것으로 보입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용 건물 등이 혼재되어 있어 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다. 제공된 주변 시세 자료 분석 결과, 2026년 5월 기준 신월동 일대에서 거래된 연립 및 다세대 주택의 경우, 면적 52.41㎡~55.56㎡의 건물들이 21,000만원에서 32,900만원 사이의 가격으로 거래되었습니다. 평당 가격으로 환산 시 약 380만원/㎡에서 592만원/㎡ 수준입니다. 본건은 29.66㎡의 도시형생활주택으로, 2021년에 신축된 점을 감안할 때, 신축 연식과 소형 면적이라는 특징이 시세에 반영될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 주위에는 "신월1동 주민센터"가 있습니다. 제공된 정보에 따르면, 본건 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용 건물, 공공시설, 공원, 교육 시설, 근린생활 시설 등이 혼재하고 있습니다. 또한, 최근 정보에 따르면 북측 인근에 '한울근린공원'이 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능하며, '양천공원'도 가까워 산책이나 조깅 등 야외 활동을 즐길 수 있습니다. 주변 학교 및 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건입니다. 명시된 조건에 따라 매수인이 보증금을 인수하지 않는 것으로 판단되나, 해당 조건을 완벽히 이행하고 권리 말소 절차를 확인하는 것이 매우 중요합니다. 복잡한 HUG 관련 절차 이행 미비 시 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 여러 차례에 걸쳐 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 도시관리계획이 입안 중인 점도 향후 토지 이용에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로 비교적 최신 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. HUG 인수 조건이 명확히 고지되어 있고, 이에 따라 임차인 보증금 부담이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG 관련 특수 매각 조건의 이행 여부가 본 건 취득의 핵심입니다. 복잡한 규제 사항들이 존재하므로, 사전에 철저한 조사와 전문가의 상담이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설 이용 가능.

* 소형 주택: 도시형생활주택으로 1인 가구 및 소형 가구 수요 충족 가능.

* 보증금 부담 없음: HUG 인수조건 하에 매수인이 임차인 보증금을 인수하지 않음.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 272,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료(2026년 5월 기준, 전용면적 52.41㎡~55.56㎡)를 고려할 때, 본건(29.66㎡)의 경우 평당 단가가 높을 수 있으나, 감정가가 해당 시세 구간의 상단 또는 그 이상에 위치하고 있어 다소 높게 느껴질 수 있습니다. JSON 데이터에 따른 추정 최고 평당 단가(약 592만원/㎡)를 적용하면 29.66㎡ * 592만원/㎡ ≈ 175,587,200원 수준으로 계산되나, 이는 단순 비교이므로 건물 연식, 위치, 특수 조건을 반영해야 합니다.

HUG 인수조건으로 인해 인수 보증금이 0원인 점을 고려하더라도, 감정가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 시장 거래 사례 및 건물의 신축 연식, HUG 인수 조건의 확실성 등을 종합적으로 고려하여, 본건 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 약 218,000,000원 ~ 245,000,000원 범위에서 탐색하는 것을 제안합니다. HUG 조건의 확실성이 높다는 전제 하에, 230,000,000원 ~ 240,000,000원 수준이 합리적인 입찰 희망가 범위가 될 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사, 경쟁 상황, 법원 진행 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.