나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3026 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 988-2 제6층 제604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "문일고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본 건물은 차량의 출입이 가능하며, 인근에 일반, 간선, 지선, 공항버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층건 내 6층 604호로서, (사용승인일 : 2020.06.30.) 외 벽 : 석재타일붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 등 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 난방설비, 위생.급배수시설 갖추었으며, 승강기설비 및 기계식주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평지, 사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약5~6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(2003-09-02), 도로(1980-10-09)(접합)가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개및주민지원등에관한법률>토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25)토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정 되어있음. 기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3026 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 988-2 제6층 제604호 (신주소: 서울특별시 금천구 시흥대로41길 49)

* 건물명: 대동리버파크빌

* 용도: 오피스텔

* 구분: 집합건물

* 감정가: 287,000,000원

* 토지면적: 19.29㎡ (약 5.83평)

* 건물면적: 42.10㎡ (약 12.73평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 10층 건물 중 6층 604호

* 사용승인일: 2020년 6월 30일 (준공 3년차)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, '문일고등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다양한 노선의 일반, 간선, 지선, 공항버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하므로, 상세 내용은 반드시 관계기관을 통해 재확인해야 합니다.

3. 권리분석

* 권리 현황: 본건은 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부등본상 확인되는 주요 권리로는 소유권 보존, 공유지분 이전, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있으며, 이들 대부분은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단102346 가압류 (접수일자: 2023-04-24)

* 특이사항: 본 경매는 HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 및 공동담보로 진행되며, 매각으로 인한 임차권 소멸과 관련하여 특별한 조건이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 심 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-01-06, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(한 ): 보증금 285,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-31, 확정일자 2022-07-27, 배당신고일자 2024-03-27, 대항력 없음.

* 인수 보증금: 0원. 제공된 정보 및 권리분석상, 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

* 특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인 관련 리스크를 최소화하는 조건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 금천구 시흥동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합지역입니다. 비교적 신축(2020년 사용승인)인 오피스텔이라는 점에서, 젊은 직장인이나 1~2인 가구를 대상으로 한 임대수요가 예상됩니다.

* 인근 편의시설: 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요한 거리에 있을 것으로 보이나, 도보 거리 내에 편의점, 식당, 카페 등 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 상권 가치: 준공업지역으로 분류되어 있어 향후 지역 개발 가능성 또한 배제할 수 없습니다. 다만, 인근 신축 아파트 단지 및 기존 오피스텔과의 경쟁 구도를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 문일고등학교가 위치해 있으며, 주변으로 초등학교, 중학교 등 다수의 교육 시설이 분포하고 있습니다. (교육환경보호구역 관련 사항은 반드시 재확인 필요)

* 의료시설: 지역 내 종합병원 또는 대학병원은 차량 접근이 필요할 수 있으나, 의원급 병원 및 약국 등은 인근에 분포할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역이므로 기본적인 상업 시설은 갖추고 있으며, 차량 이용 시 인근 대형 상업시설 접근이 가능합니다.

* 공원/녹지: 상세 정보는 추가 확인이 필요하나, 주거 지역 특성상 인근에 소규모 공원이나 녹지 공간이 있을 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 조건: HUG의 특별매각조건은 매수인에게 유리하게 작용하지만, 조건 이행 과정에서의 절차적 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 명도 저항 가능성: 비록 임차인들의 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 2020년 사용승인으로 비교적 신축이나, 5~10년 후에는 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가를 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 소재 토지는 다양한 법적 제한(건축법, 공항시설법, 군사기지법, 수도권정비계획법 등)을 받고 있어, 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2026타경3026 (1) 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 2020년식 오피스텔로, 감정가는 2억 8,700만 원입니다. 신축 연차가 짧고, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 특히 HUG의 특별매각조건으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다. 대항력 없는 임차인 2명(보증금 0원 1명, 2.85억 원 1명)이 존재하나, HUG의 조건에 따라 명도 및 권리 관계가 명확해질 것으로 보입니다. 채권 총액이 22.34억 원으로 감정가를 상회하지만, HUG의 임의경매 성격으로 인해 경매 절차가 원만하게 진행될 가능성이 높습니다. 다만, 토지 이용계획상 다수의 제한 사항이 존재하며, 추후 명도 과정에서의 변수 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 즉각적인 수리가 필요하지 않아 초기 투자 부담이 적습니다.

* HUG 인수조건: HUG가 명도 및 보증금 관련 사항을 조건으로 내걸어 매수인의 위험 부담을 크게 줄여주었습니다. 임차보증금 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 양호한 입지: 문일고등학교 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리한 점은 임대수익 확보에 긍정적입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 287,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 분석: 본건은 비교적 신축이며, HUG의 특별매각조건으로 인해 매수인의 리스크가 거의 없습니다. 현재 시세 및 인근 오피스텔 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 정확한 시세 조사와 현장 방문을 통한 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 295,000,000원 (시장 상황 및 낙찰 여부에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.