나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경827 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 638-3 강서아이티밸리 제12층 제1201호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '증미역(서울지하철 9호선)' 남서측 인근에 위치하며 , 부근은 오피스텔, 소규모 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하 는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상14층 건물 내 제12층 제1201호로서, (사용승인일 : 2012.02.06) 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

'공장(지식산업센터)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 냉방설비, 주차장 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 인접도로 대비 대체로 평지인 가장형 토지로서 '공장(지식산업센터, 지 원시설)'의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 노폭 약 12미터, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법 >, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상 수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 . 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약 에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경827 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 638-3 강서아이티밸리 제12층 제1201호

용도: 지식산업센터

감정가: 508,000,000원

토지면적: 20.14㎡ (약 6.09평)

토지지분: 20.14㎡ (약 6.09평)

건물면적: 73.72㎡ (약 22.30평)

건물지분: 73.72㎡ (약 22.30평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOO

1.2. 건물 개요

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상14층 건물

사용승인일: 2012.02.06

외벽 마감: 강화유리 및 복합판넬

내벽 마감: 몰탈위 페인팅

창호: 샷시 창호

전유부 면적: 73.72㎡ (약 22.30평)

건물 총 면적: 23,728.45㎡

토지 면적: 3,321.2㎡

토지 활용률: 48.73%

건폐율: 48.73%

용적률: 479.77%

주요 용도: 공장 (지식산업센터, 지원시설)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '증미역(서울지하철 9호선)' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 오피스텔, 소규모 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 증미역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 토지 및 도로 대비 대체로 평탄한 가장형 토지입니다.

현재 '공장(지식산업센터, 지원시설)'의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 남동측으로는 노폭 약 12미터, 북동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 아래와 같은 도시계획 및 관련 법규에 따른 제한을 받습니다.

* 도시지역, 준공업지역

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 원추표면구역 (원추표면)

* 상대보호구역 (강서교육지원청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 대상, 아파트 용도 관련)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 물건의 말소기준권리는 2019년 8월 22일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을10)입니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 근저당권 (농협은행주식회사, 2019.08.22, 384,000,000원)

* 근저당권 (소상공인자영업자새출발기금주식회사, 2022.02.04, 24,000,000원)

* 근저당권 (하나은행, 2023.02.06, 60,000,000원)

* 가압류 (서울축산업협동조합, 2025.03.07, 17,221,065원)

* 임의경매 (농협은행, 2026.01.07, 356,147,330원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에는 지상권 개요만 있으나, 해당 내용이 기재되어 있지 않습니다. 통상적인 임의경매 진행 시, 말소기준권리보다 선순위 권리만 인수 대상이 되는데, 현재까지 제공된 정보로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 보입니다. 단, 등기부등본 확인 시 재확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나, "임대관계 미상"이라는 내용이 기재되어 있어, 현재 임차인이 있는지 여부와 보증금, 차임 등 구체적인 임대 조건에 대한 정보가 확인되지 않았습니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 등 관련 정보가 미상이라면, 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 485,221,065원입니다. (현재 경매를 신청한 채권자의 채권액은 356,147,330원입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 강서구 등촌동 일대는 업무 시설(지식산업센터, 오피스텔)과 주거 시설(아파트, 다세대주택)이 혼합된 지역입니다.

근린생활시설이 다수 분포하여 직장인 및 거주민을 위한 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

9호선 증미역 역세권에 위치하여 해당 지역의 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 주변 시설 검색 결과

(검색 결과)

* 교통: 9호선 증미역, 다수의 버스 노선

* 상업시설: 홈플러스 강서점 (약 1km), 이마트에브리데이 등 근린상가 다수

* 업무시설: 강서아이티밸리 내외 다수의 지식산업센터 및 업무용 빌딩 밀집

* 주거시설: 인근에 대규모 아파트 단지 및 오피스텔 밀집

* 공공시설: 강서구청 (약 1.5km), 강서세무서 등

* 기타: 마곡지구와 인접하여 지속적인 개발 및 상권 확대 가능성

(혐오시설 검색 결과)

주변 지역에서 악취, 소음, 위험물 취급 등 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '원추표면구역', '대공방어협조구역' 등이 존재하므로, 향후 건축 행위나 시설 이용에 있어 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 9호선 증미역을 통해 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 이동이 편리합니다.

다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

5.2. 편의 및 문화시설

대형마트(홈플러스), 각종 은행, 병원, 식당, 카페 등이 주변 상업지역에 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

강서아트자이, CGV 등 문화시설 이용도 비교적 용이합니다.

5.3. 주거 및 업무 환경

해당 건물은 지식산업센터로서, 중소기업이나 스타트업의 사무실로 활용하기에 적합한 환경을 제공합니다.

주변 지역의 주거 시설과의 조화로 인해 업무와 주거가 공존하는 생활권을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 불확실성

제공된 정보 상 '임대관계 미상'으로 명시되어 있어, 현재 해당 호실에 임차인이 있는지, 있다면 그들의 대항력 유무, 임대차 조건(보증금, 차임 등)이 불분명합니다.

대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 임차인의 권리를 승계하거나 명도에 대한 추가적인 비용 및 시간 투자가 발생할 수 있습니다. 이는 본건 입찰 시 가장 주의해야 할 사항입니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본건은 도시지역, 준공업지역에 속하나, 공항 관련 시설보호지구, 높이 제한 구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다수의 도시계획상 제한 사항이 존재합니다.

이는 향후 건물의 증축, 용도 변경, 또는 특정 업종 운영 시 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 과밀억제권역 및 기타 규제

과밀억제권역으로 지정되어 있어 신규 사업장 이전 시 법인 설립이나 세금 관련 부분이 고려될 수 있습니다.

또한, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다.

6.4. 집합건물의 특성

집합건물의 경우, 구분소유자 간의 관리비 체납, 공용부분의 하자, 관리단 운영 문제 등 추가적인 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 9호선 증미역 역세권에 위치한 지식산업센터로서, 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 지역에 소재합니다.

건물 자체는 2012년 사용 승인되어 비교적 최신식에 속하며, 지식산업센터로서의 기능 수행에 무리가 없는 상태로 보입니다.

하지만 '임대관계 미상'이라는 정보는 잠재적 리스크 요인이 크므로, 현장 조사 및 등기부등본, 건축물대장 등을 통한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

법적으로 소멸되는 권리 관계는 명확해 보이나, 임차인 관련 사항은 반드시 해결하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 9호선 증미역 초역세권 입지로, 업무 종사자들의 출퇴근 편의성이 매우 높음.

* 마곡지구 개발과 인접하여 향후 지역 가치 상승 및 배후 수요 증가 기대.

* 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 직원들의 편의성이 높음.

* 지식산업센터는 비교적 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 부동산 상품임.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 508,000,000원입니다.

등기부상 채권 총액 및 경매 신청 채권자의 채권액 등을 고려할 때, 채권자들의 경매 신청으로 진행되고 있습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 건물의 상태, 향후 임대 가능성, 그리고 앞서 언급한 임차인 관련 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히 '임대관계 미상'이라는 중대한 불확실성이 존재하므로, 이 부분에 대한 명확한 확인이 이루어지기 전까지는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 현명할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통해 건물 상태 및 주변 임대 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.