나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3008 [1] 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월1동주민센터" 북동측 인근에 위치하고, 인근 에 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교 통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층중 5층 501호로서, 외벽 : 석재 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되 어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(도시형생활 주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로 및 북서측으로 노폭 약 4미터의 막다른 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 99-16 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구 역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토 지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목[도로] 한정 /지정기간 :2024년 9월 10일부 터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계 약에관한허가구역(아파트/지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 도시관리계획 입안중 신월동 99-17 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억 제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목[도로] 한정 /지정기간 :2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트/지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 도시관리계 획 입안중 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3008 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제5층 제501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 277,000,000원

토지면적: 18.62㎡ (약 5.63평)

토지지분: 18.62㎡ (약 5.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.91㎡ (약 9.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 대항력 포기 조건부 매각

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월1동주민센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로 및 북서측으로 노폭 약 4미터의 막다른 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2026.01.06 접수)입니다.

집합건물 등기부 요약 내용에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기 후 주택임차권(전효수, 보증금 269,000,000원)이 등기되었으나, 이는 말소기준권리보다 후순위로 분석됩니다.

임차인 현황 정보에 따르면, 임차인 주택도시보증공사(전효수)는 2022년 5월 26일 전입하였으며, 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 진행됩니다.

따라서 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부상 권리관계상 총 채권액은 269,000,000원입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 일반적인 주거지역 내에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 언급되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 버스정류장이 인접하여 유동인구 및 접근성 또한 보통 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주거 용도로 도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중입니다.

건물에는 기본적인 위생 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 각급 학교가 인접하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역에 속합니다.

특히, 본 건은 다수의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (지목[도로] 한정 지정기간 2024.09.10~2029.09.09, 대상자: 외국인 등 지정기간 2025.08.26~2026.08.25, 아파트 지정기간 2025.10.20~2026.12.31).

이는 향후 토지 거래 시 제한 사항이 될 수 있으며, 특히 외국인이나 아파트 거래 시 유의해야 합니다. 현재 시점(2026년 8월) 기준으로 일부 허가구역 지정 기간이 만료되거나 임박하였으므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

또한, 도시관리계획 입안 중에 있어 향후 용도지역 변경 등 계획이 수립될 가능성이 있어 지속적인 모니터링이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각 등 특수조건은 명확히 이해하고 진행해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 비교적 신축(2020년 건축) 도시형생활주택입니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없고, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되므로 매수인에게 인수되는 보증금 부담은 없습니다. 이는 명도 및 권리관계에 있어 긍정적인 요인입니다.

주변 환경은 일반적인 주거 지역의 특성을 보이며, 교통 여건 또한 무난한 편입니다.

다만, 토지이용계획상 다수의 토지거래허가구역 지정 및 도시관리계획 입안 중인 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 향후 개발 가능성이나 재산권 행사에 미칠 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

임차인 관련 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

실거주 적합성: 방 2개, 거실 구조의 도시형생활주택으로 1인 가구나 소형 가구의 실거주 목적에 적합합니다.

개발 잠재력: 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 정비사업 추진 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 277,000,000원

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

최근 매매 정보 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 다세대주택(2017년, 2019년식)은 전용면적 약 52-55㎡ 기준으로 302,000,000원 ~ 329,000,000원에 거래되었습니다.

이를 평당 가격으로 환산하면 약 1,900만원 ~ 1,960만원 수준입니다.

본 건의 감정가는 약 3,060만원/평으로, 제공된 주변 시세 대비 약 50% 이상 높게 책정되었습니다.

이는 본 건이 비교적 신축(2020년 건축)이며 도시형생활주택이라는 특성을 반영한 것으로 보이나, 제시된 주변 시세와의 차이를 유의해야 합니다.

종합적으로 고려할 때, 본 건은 임차인 인수 부담이 없고 신축이라는 장점이 있으나, 감정가와 주변 시세 간의 괴리가 존재합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세와의 차이를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

예상 입찰가: 240,000,000원

본 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세와의 비교 분석 및 권리관계의 명확성을 고려하여 보수적으로 산정된 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최신 시세 변동 여부 등을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.