나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3064 [1] 서울특별시 금천구 가산동 459-23 에이스비즈포레 제2층 제212호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD감정 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(1,7호선) 북서측 인근에 위치하며, 주위엔 지식산업센터 및 근린생활시설, 중ㆍ소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "가산디지털단지역(1호선, 7호선 환승역)"이 소재하는 등 대중교통상황은 편리시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제2층 제212호로서, (사용승인일 2019-07-16) 외 벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감, 내 벽 : 내부인테리어 마감, 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공장(지식산업센터), 지원시설(근린 생활시설, 기숙사) 으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 약 15m 동측으로 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가산동 459-23 :도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 459-23번지 에이스비즈포레 제2층 제212호에 위치한 지식산업센터입니다. 해당 물건의 감정가는 203,000,000원이며, 토지 면적은 8.40㎡ (약 2.54평), 건물 면적은 32.19㎡ (약 9.74평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3064 (1)입니다. 건물은 2019년 7월 16일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 13층 건물 중 제2층에 해당합니다. 채권자는 중소기업은행입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, 지하철 1호선과 7호선 환승역인 가산디지털단지역 북서측 인근에 위치합니다. 이는 서울 서남권의 주요 산업 및 업무 지구로, 디지털 산업 중심지로 잘 알려져 있습니다. 주변에는 다수의 지식산업센터, 근린생활시설, 중ㆍ소규모 공장 등이 혼재해 있어 업무 환경이 활발합니다.

* 교통: 가산디지털단지역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량의 진출입도 용이합니다. 또한, 단지 인근에 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 있어 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 수월합니다.

* 도로: 본 건 토지는 남측으로 약 15m, 동측으로 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 주변 환경: 가산디지털단지는 현대적이고 세련된 분위기를 갖추고 있으며, 다양한 기업과 스타트업이 밀집해 있어 혁신적인 비즈니스 환경을 제공합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2019년 8월 23일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권액 153,000,000원)입니다. 본 건과 관련하여 금천세무서장 압류, 현대카드 가압류, 중소기업은행 임의경매 개시 결정 등이 등기되었으나, 이는 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 토지에 대한 별도 등기(지상권 설정 등기)가 존재하며, 이 등기가 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 한다는 점입니다 [물건명세서 참고사항]. 이 지상권의 상세 내용, 존속 기간, 연간 지료 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황: 현재 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다. 다만, 임대 관례 및 기타 사항은 미상으로 확인되어, 현재 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

가산디지털단지는 서울 서남권의 대표적인 IT 및 산업 클러스터로, 다양한 지식산업센터와 기업들이 밀집하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 사업 환경: 단지 내에 지식산업센터, 지원시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달하여 있어 관련 비즈니스를 위한 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

* 임대 시장: 수많은 지식산업센터가 밀집해 있어 임대 시장 경쟁이 치열할 수 있으나, 가산디지털단지역 역세권이라는 입지적 이점을 바탕으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선과 7호선의 환승역인 가산디지털단지역을 통해 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근이 매우 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 마리오아울렛, W몰 등 대형 쇼핑몰과 다양한 식당가, 카페, 병원, 은행 등 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 직주근접 생활에 유리합니다. 또한, 금천예술공장과 같은 문화 공간도 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지상권 설정 등기 인수: 가장 큰 리스크는 토지에 대한 지상권 설정 등기(2019.07.04. 접수)를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 토지 사용에 대한 별도의 지료 지급 의무 등이 발생할 수 있으며, 그 조건에 따라 수익성에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 정보의 불확실성: 임대 관례 및 기타 사항이 미상으로, 현재 건물 내 점유 관계 및 사용 현황에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본 건과 인접한 곳에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다. 그러나 주변 지역에 대한 상세한 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역이라는 탁월한 입지와 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 지식산업센터입니다. 미래 가치 상승 잠재력 또한 기대할 수 있습니다. 다만, 토지에 대한 지상권 설정 등기를 인수해야 하는 중대한 권리상 하자 존재하므로, 이 부분에 대한 정확한 파악과 충분한 검토 없이는 투자가 어려울 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 업무지구 입지: 가산디지털단지역 역세권의 중심부에 위치하여 직장인 수요 확보에 유리합니다.

* 산업단지 내 상권: 다수의 기업이 밀집한 지역으로, 관련 사업체와의 시너지 효과 및 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

* 잠재적 가치: 지속적인 개발과 산업 집적이 이루어지고 있는 지역 특성상 장기적인 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 감정평가액 203,000,000원을 기준으로 하되, 향후 시장 시세, 실거래가 동향, 본건의 정확한 현장 상태, 그리고 가장 중요한 요소인 인수해야 할 지상권의 조건(지료, 존속 기간 등) 및 관련 비용을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원인 점을 고려하면, 입찰가 산정 시 임차인 관련 비용은 고려되지 않으나, 지상권 관련 비용은 큰 영향을 미칠 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.