나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2049 [1] 제주특별자치도 서귀포시 하효동 1461 하효동2차이도빌리지 제2동 제3층 제312호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 하효동 소재 "효돈초등학교" 남측 근거리에 위치하는 하효 동2차이도빌리지 제2동(현장표시 'D동') 제3층 제312호이고, 부근은 공동주택, 단독주택, 소 규모 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시외버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층내 제3층 제312호로서, (사용승인일 : 2019.10.14.) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 도시형주택(단지형연립)임.

설비내역

본건은 기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이고, 도시형주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 8M 내외의 막다른 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,고도지구(20M이하),가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경2049 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 하효동 1461 하효동2차이도빌리지 제2동 제3층 제312호

건물 용도: 연립주택 (도시형주택 - 단지형연립)

감정가: 136,000,000원

면적:

* 토지: 32.41㎡ (약 9.80평)

* 건물: 44.18㎡ (약 13.36평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OO

건축 정보:

* 건축 연도: 2019년 (사용승인일 2019.10.14)

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

* 건물 규모: 지하1층 / 지상5층 중 제3층 제312호

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 서귀포시 하효동 소재 "효돈초등학교" 남측 근거리에 위치합니다.

주변 환경: 본건은 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 등이 형성된 지역에 소재합니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시외버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로: 본건은 남서측으로 폭 8M 내외의 막다른 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지: 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도시형주택 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 양OO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 03월 28일 접수된 을1 전세권(권리자: 양동국, 금액: 120,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 갑5 가압류(수협은행), 갑6 임의경매(양동국), 갑7 압류(제주특별자치도) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을1 전세권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 이에 따라 낙찰자는 인수하는 권리가 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 양동국 (양 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2022-03-28

* 배당신고일자: 2026-01-08

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 명도에 있어 낙찰자가 부담해야 할 권리 사항은 없을 것으로 보입니다.

인수되는 보증금은 총 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 서귀포시 하효동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 효돈초등학교와 인접하여 학군 관련 편의성이 있습니다.

주변에는 공동주택, 단독주택 및 일부 소규모 점포가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

전반적으로 조용하고 안정적인 주거 중심의 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 효돈초등학교가 인근에 위치하며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 주변에서 이용 가능합니다.

교통: 차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 시외버스정류장이 가까워 대중교통 이용 또한 편리합니다.

건물 상태: 2019년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 연립주택으로, 내외부 상태는 양호한 편입니다.

설비: 기본 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 소방 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 전세권 명시: 등기부상 말소기준권리인 전세권이 존재하며, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '선순위 전세권'으로 명시되어 있습니다. 비록 등기부상 매각으로 소멸 예정으로 보이나, 해당 권리 관계에 대한 최종 확인은 반드시 필요합니다.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 관련 법규를 확인하여 향후 이용에 제약이 없는지 검토해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 예비 조사를 실시한 결과, 직접적으로 주거 환경에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시의 신축급 연립주택으로, 안정적인 주거 환경과 편리한 교통을 갖춘 매력적인 물건입니다.

2019년 사용승인이 완료되어 비교적 최신 건물이며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

등기부상 말소기준권리인 전세권은 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, '선순위 전세권' 표기로 인한 권리 관계의 명확한 확인은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 연립주택: 2019년 완공으로 깔끔한 주거 환경 제공.

우수한 입지: 효돈초등학교 인근, 교통 편리, 주거 선호 지역.

용이한 명도: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차 간소화 기대.

제주 부동산 시장 성장 잠재력: 투자 가치 상승 여력 보유.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 동일 단지(하효동이도빌리지, 전용면적 81.88㎡)의 최근 매매 사례가 200,000,000원(2025년 12월)으로 확인되었습니다. 이를 통해 산출한 제곱미터당 가격은 약 2,442,500원입니다.

본건의 건물 면적(44.18㎡)을 적용하여 환산 시, 시장 가격은 약 107,840,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 136,000,000원이며, 말소기준 권리인 전세권 120,000,000원이 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

위 분석을 종합하여, 본 건의 예상 입찰가는 115,000,000원으로 제안합니다. 이는 경쟁 상황, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.